【コンサル】空き家を利用する -賃貸住宅編-

例えば、地元から出てきて都市部に住んでいる方の実家。
空き家になったがなかなか帰れず手入れもおぼつかない、という方も多いと思います。
空き家を「賃貸住宅」として貸し出すのは資産活用面でもよさそうですし、地域の防犯・防災面でもメリットがあると思います。
しかしメリットばかりではないので、それを理解したうえで賃貸住宅として貸し出す必要があります。
貸すということは大家になる、ということです。
大家として賃貸住宅の管理責任が当然出てきます。建築当時の耐震基準に適合しているのかどうか、現状どのような状態にあるのか。
建築当時の耐震基準に適合していなければ、地震等で倒壊し入居者に被害が出た場合に損害賠償責任が発生することが予想されます。また入居中、雨漏りなど不測の事態に対応しなければいけませんし、設備のエアコンやお風呂などが故障すればその都度修理・交換が必要です。
家賃の設定も考えなければいけません。
地域の相場を踏まえつつ、建物の状態やかかる費用を考慮して適正な賃料を設定する必要があります。逆に、このくらいの賃料をもらうにはどのようにすればいいか、と考えてもいいかもしれません。
そして毎月の賃料回収をきちんと行い、遅れがあれば催促することも出てくるでしょうし、賃料収入があれば当然確定申告もしていただくこととなります。
空き家となれば建物が古いケースが多いと思います。
そのままの設備や間取りで貸すこともできますが、それでご自身が住みたいと思いますか?
そうでなければ、現在のニーズとかけ離れたところがあればリフォームの必要があるでしょうし、最低限クリーニングをしておかなければいけません。
それにより賃料設定も変わってきます。
なにより総社市では、駐車スペース2台以上確保できることが前提になると思います。
そして毎年かかる固定資産税や都市計画税は大家負担です。
メンテナンス等にかかる費用や管理委託をするのであればその費用など、支出も頭に入れておかなければいけません。
不動産会社は契約締結までの「仲介」ですので、賃貸管理を行っている会社(不動産会社)に「管理」を委託することも相談されてはいかがでしょうか。

【賃貸仲介】「めやす賃料」について

不動産ポータルサイトなどを利用していると、詳細の中に「めやす賃料」という項目があります。
めやす賃料は、
「賃料、共益費・管理費、敷引金、礼金、更新料を含み、賃料等条件改定がないものと仮定して4年間賃借した場合(定期借家の場合は契約期間)の1ヶ月当たりの金額」
と定義されています。
例えば
「賃料5万円、共益費2千円、礼金1ヶ月、更新料なし」の場合
( ( 5万円 + 2千円 ) × 48ヶ月 + 5万円 ) ÷ 48ヶ月 = 5.3041万円/月「賃料5万円、共益費2千円、礼金0ヶ月、更新料なし」だと
( ( 5万円 + 2千円 ) × 48ヶ月 + 0万円 + 0万円 ) ÷ 48ヶ月 = 5.2万円/月「賃料5万円、共益費2千円、礼金1ヶ月、更新料なし、フリーレント1ヶ月」だと
( ( 5万円 + 2千円 ) × 48ヶ月 + 5万円 + 0万円 ー 5万円 ) ÷ 48ヶ月 = 5.2万円/月となります。
最近は「ルームクリーニング費」などを最初にいただくので、
「賃料5万円、共益費2千円、礼金0ヶ月、更新料なし、ルームクリーニング費5.4万円」だと
( ( 5万円 + 2千円 ) × 48ヶ月 + 0万円 + 0万円 + 5.4万円 ) ÷ 48ヶ月 = 5.3125万円/月となります。

当社の管理するアパートは定期借家契約で定額清算方式となっているので、
「賃料5万円、共益費2千円、礼金0ヶ月、更新料なし、定額清算金1.5ヶ月」の場合
( ( 5万円 + 2千円 ) × 24ヶ月 + 7.5万円 ) ÷ 24ヶ月 = 5.5125万円/月
となります。
ちょっと割高感ありますねぇ・・・。
(4年間だと5.3625万円となります)
実際には、アパートは立地も設備も間取も違うので実物を見て気にいるかどうか、になると思います。
ひとつの参考にしていただければと思います。

【賃貸管理】入居決定後、入居までにしていること

住まいるステーション西日本開発は不動産仲介会社ですが、国土交通省の「賃貸住宅管理業者登録制度」に登録している、賃貸住宅の管理会社でもあります。
管理会社として、空室が決まって「決まってよかった」とホッとしているわけではありません。
入居されるまでの間、空室期間が長ければ再度クリーニングを行う必要がありますし、現状の確認、畳の表替え、火災報知器の点検、カーテンやスリッパの撤去、などなどしておくべきことがいくつもあります。
そこで気づいたことは入居までに解決し、できない場合は事前に借主にお伝えして早期に解決できるようにしなければいけません。
入居されて快適に過ごしていただけるよう、細心の注意が必要です。
賃貸住宅の管理は、毎月の賃料回収、入居中の修理依頼や相談の対応、退去の手続きから立会いまでの入居者対応から、募集内容の検討、リフォーム提案、空室チェックなど多岐にわたります。
貸主の負担を減らし、安心して賃貸住宅の経営をしていただくことが管理会社の役割であり、また、入居者の方が快適に過ごしていただくことも管理会社の役割です。
これからは「管理」が重要になってくるかと思います。管理についての相談も承っていますので、お気軽にご相談ください(予約制となります)。

20180801 岡山県の民間賃貸住宅借上げ制度(みなし仮設住宅)について -条件の緩和-

平成30年7月豪雨災害で被災された方を対象にした「みなし仮設住宅」について、一部条件が緩和されました。
「やむを得ない事情」があれば「旧耐震」の住宅も対象に
例えば大人数の家族で入居できる住宅や、ペットと暮らせる住宅などであれば、昭和56年5月31日以前に建築された建物でも対象となる場合があります。
ただし、それらは「住まいる岡山」の「被災者支援住宅」への掲載はありません。
適用以前から個人で民間賃貸住宅を契約している方も対象に
もちろん被災の方ですが、災害救助法適用の平成30年7月5日以降に個人で契約された方について、制度の条件を満たし、かつ貸主の同意が得られる場合は、入居日にさかのぼって借上げの対象になることとなりました。
このみなし仮設住宅については対象となる各市町村に窓口がありますので、詳しくはお問い合わせください

【コンサル】2018年の路線価

2018年7月2日、国税庁から平成30年分の路線価が発表されました。
路線価とは「相続税路線価」のことで、発表されるのは道路に面する土地の1平方メートル当たりの評価額となり、相続税の課税額を計算する基準となるものです。
(固定資産税の課税額を計算する基準となる固定資産税路線価もあります)
全国的には上昇している地域もあるようですが、上昇しているのは東京・大阪・京都・愛知などの3大都市圏や、広島・福岡などの中核都市。
岡山県平均は26年ぶりに上昇しているようですが、岡山市や倉敷市が上昇しているものの、総社市はほぼ昨年と変わらず横ばいで、その他の地域では横ばいか下落、といった状態になっています。
相続税の基準となる相続税路線価ですが、建物がある場合や道路が2方にある場合など、状況によって評価額の計算方法は変わります。
相続対策をお考えの方や相続税がかかるかどうか気になる方は、「不動産コンサルティングマスター」がいる不動産屋さんにご相談ください。