【売却】不動産を売った場合の税 -課税譲渡所得-

不動産を売却した場合、利益に対して所得税と住民税がかかります。
いわゆる「譲渡所得税」です。譲渡所得税は、不動産の売買金額にかかるわけではありません。
売買金額から、取得費や譲渡にかかった費用などを差引いた、残りの利益(課税譲渡所得)に対してかかります。
課税譲渡所得金額 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除
譲渡価額は、
売却した不動産の購入価額 + 公租公課の負担金として受け取った額
となります。
公租公課、一般的には固定資産税の日割負担分ですが、国税庁のサイトを見ると課税対象になっています。こちら >>
取得費は、取得した際にかかった費用で、
売却した不動産の購入価額(建物は減価償却後) + 購入時仲介手数料 + 印紙税 + 登録免許税や登録手数料 + 不動産取得税 + その他購入にかかった費用
となります。
領収書等がなければ、残念ですが
譲渡価額の5%
となります。
譲渡費用は、売却の際にかかった費用で、
売却時仲介手数料 + 売却時の測量費用等 + 印紙税 + その他売却にかかった費用
となります。
そして特別控除ですが、自宅を売却した場合の3,000万円特別控除などの軽減税率の特例です。
いずれにしましても、詳細については税理士事務所や税務署など専門機関にお問い合わせ下さい。

【業界】(公財)日本賃貸住宅管理協会ブロック総会

昨日、当社が加盟している「公益財団法人日本賃貸住宅管理協会(以下、日管協)」の中国ブロックの総会があり出席してきました。

日管協のサイトはこちら >>

活動報告の他に、国交省と県の土木建築局からは行政から見た賃貸住宅の動向について、その他法律事務所の方から改正民法について、日管協からは行政情報からの賃貸管理会社の対応についてお話がありました。
空家の問題、居住支援協議会の活動、民法改正による賃貸借契約の内容改定、民泊の取り扱い方などなど内容の濃い一日でした。

法改正を含め最新情報が目白押しで、ひと昔前からは考えられないくらい、賃貸住宅の状況は変化してきています。

近々当社では、賃貸住宅のオーナー様を対象としたセミナー報告会を開催する予定です。セミナー報告会では、当社の取り組みについてや勉強会等の成果についての発表、新商品の紹介など行っています。
当社が管理委託を受けている賃貸住宅のオーナー様が中心となりますが、それ以外でもご希望される方がいらっしゃいましたらぜひ一度お聞きいただければと思います。
日時等決定しましたらご連絡いたしますので、お気軽にお声がけくださいますようお願いいたします。

20170602日管協ブロック総会

【コンサル】土地活用の方法

土地の有効活用について考えるきっかけとして、不動産会社や建築会社の営業が挙げられると思います。

いろんな会社から「土地を売ってください」「アパート建てませんか」と営業が来ていると思いますが、それぞれの会社の都合で来ているケースが多いです。
アパートの営業はアパートを建ててもらうことが前提、不動産会社については様々ですが分譲団地が前提だったりします。

土地活用の方法はひとつではありません。
例えば、交通量の多い道沿いであれば店舗や事務所などの需要が高くなります。郊外であれば福祉施設などにもいいかもしれません。昔からの住宅地なら駐車場としての利用も考えられます。

また、そのまま借地として貸す方法や売却、場合によっては贈与や相続といった方法もあります。
「何もしない」も選択肢のひとつです。

それぞれのご家庭の事情もありますので、それらを総合的に考え第三者の立場でアドバイスができる不動産会社にご相談いただければ、と思います。

【法律】改正民法が可決成立

5月26日、改正民法が可決成立しました。
民法制定以来の改正だそうです。
この改正民法は、不動産取引においても大きな影響があります。
明文化されただけで実務上はすでに行われているものもありますが、今後は契約内容を見直す必要があるものもあります。
例えば、明文化された大きなものは「敷金」です。
「敷金とは何か」が定義づけられ、その返還義務が明記されています。
当たり前ですが、敷金は賃料等の担保としての預り金であり、退去時には返還するものです。
また、賃借人の故意過失による損傷の修繕義務も明記されます。
すでに当社の現場では対応済ですので大きな変化はありませんが、今後違反した場合は「契約違反」に加え「法律違反」になってしまいますね。
追加され今後対応が必要になってくる大きなものは個人根保証契約、いわゆる「連帯保証人」についてです。
これまで連帯保証人は、賃借人の賃料未払いなどに対して入居者と連帯して責任があることは明らかでしたが、この改正民法ではその保証する範囲「極度額」を定めることとなっています。
「連帯保証人は保証する」から「連帯保証人は○百万円までの範囲で保証する」となります。
これは非常に大きな改正部分です。

その他にも、特に賃貸借契約に関する改正部分はありますが、「敷金」「修繕義務」「連帯保証人」については、賃貸住宅のオーナーである賃貸人もしっかりと理解しておくことが必要です。

改正民法が施行されるのは少し先ですが、すぐに対応できるよう準備しておきましょう。

【業界】おとり広告に注意

今はスマホで不動産を探す時代です。
ひと昔前のように不動産屋を何件も回って見学する時代ではなくなりました。
当社も大手ポータルサイト(SUUMO や HOME’S など)に掲載していますが、ものすごい数の不動産情報がありますね。同じ物件が何社からも掲載されていて、探す方は大変じゃないかと思います。
そんな時は当社のサイトでお探しいただければ幸いです(と宣伝してみる)。

その不動産情報、中には「おとり広告」と言われるものも残念ながらあります。
「おとり広告」は、実際にはない不動産情報を掲載しているもの、実際にはあるけれど募集してないもの、実際にはあるものの条件等が異なるもの、などが挙げられます。

これは宅地建物取引業法第32条、不動産の表示に関する公正競争規約第21条に違反します。罰則もあり、業務停止となるケースもあります。
とはいえ、集客目的が過ぎておとり広告がなくなる気配がないのが悲しい現状です。
大変申し訳なく思います。

当社では、不動産の募集停止を確認した時点で、掲載終了の手続きをしています。ただし、それが削除されるまで多少のタイムラグがあります。その点はご理解いただければと思います。
万が一、掲載終了依頼した直後にお問い合わせいただいたときは、お詫びをした上で再度お客様ご自身でお探しいただくことをお願いしています(依頼があればお探しいたします)。

「おとり広告」を見つけたときは、各サイトに連絡し対応してもらってください。
よろしくお願いいたします。