【業界】(公財)日本賃貸住宅管理協会ブロック総会

昨日、当社が加盟している「公益財団法人日本賃貸住宅管理協会(以下、日管協)」の中国ブロックの総会があり出席してきました。

日管協のサイトはこちら >>

活動報告の他に、国交省と県の土木建築局からは行政から見た賃貸住宅の動向について、その他法律事務所の方から改正民法について、日管協からは行政情報からの賃貸管理会社の対応についてお話がありました。
空家の問題、居住支援協議会の活動、民法改正による賃貸借契約の内容改定、民泊の取り扱い方などなど内容の濃い一日でした。

法改正を含め最新情報が目白押しで、ひと昔前からは考えられないくらい、賃貸住宅の状況は変化してきています。

近々当社では、賃貸住宅のオーナー様を対象としたセミナー報告会を開催する予定です。セミナー報告会では、当社の取り組みについてや勉強会等の成果についての発表、新商品の紹介など行っています。
当社が管理委託を受けている賃貸住宅のオーナー様が中心となりますが、それ以外でもご希望される方がいらっしゃいましたらぜひ一度お聞きいただければと思います。
日時等決定しましたらご連絡いたしますので、お気軽にお声がけくださいますようお願いいたします。

20170602日管協ブロック総会

【法律】改正民法が可決成立

5月26日、改正民法が可決成立しました。
民法制定以来の改正だそうです。
この改正民法は、不動産取引においても大きな影響があります。
明文化されただけで実務上はすでに行われているものもありますが、今後は契約内容を見直す必要があるものもあります。
例えば、明文化された大きなものは「敷金」です。
「敷金とは何か」が定義づけられ、その返還義務が明記されています。
当たり前ですが、敷金は賃料等の担保としての預り金であり、退去時には返還するものです。
また、賃借人の故意過失による損傷の修繕義務も明記されます。
すでに当社の現場では対応済ですので大きな変化はありませんが、今後違反した場合は「契約違反」に加え「法律違反」になってしまいますね。
追加され今後対応が必要になってくる大きなものは個人根保証契約、いわゆる「連帯保証人」についてです。
これまで連帯保証人は、賃借人の賃料未払いなどに対して入居者と連帯して責任があることは明らかでしたが、この改正民法ではその保証する範囲「極度額」を定めることとなっています。
「連帯保証人は保証する」から「連帯保証人は○百万円までの範囲で保証する」となります。
これは非常に大きな改正部分です。

その他にも、特に賃貸借契約に関する改正部分はありますが、「敷金」「修繕義務」「連帯保証人」については、賃貸住宅のオーナーである賃貸人もしっかりと理解しておくことが必要です。

改正民法が施行されるのは少し先ですが、すぐに対応できるよう準備しておきましょう。

【業界】おとり広告に注意

今はスマホで不動産を探す時代です。
ひと昔前のように不動産屋を何件も回って見学する時代ではなくなりました。
当社も大手ポータルサイト(SUUMO や HOME’S など)に掲載していますが、ものすごい数の不動産情報がありますね。同じ物件が何社からも掲載されていて、探す方は大変じゃないかと思います。
そんな時は当社のサイトでお探しいただければ幸いです(と宣伝してみる)。

その不動産情報、中には「おとり広告」と言われるものも残念ながらあります。
「おとり広告」は、実際にはない不動産情報を掲載しているもの、実際にはあるけれど募集してないもの、実際にはあるものの条件等が異なるもの、などが挙げられます。

これは宅地建物取引業法第32条、不動産の表示に関する公正競争規約第21条に違反します。罰則もあり、業務停止となるケースもあります。
とはいえ、集客目的が過ぎておとり広告がなくなる気配がないのが悲しい現状です。
大変申し訳なく思います。

当社では、不動産の募集停止を確認した時点で、掲載終了の手続きをしています。ただし、それが削除されるまで多少のタイムラグがあります。その点はご理解いただければと思います。
万が一、掲載終了依頼した直後にお問い合わせいただいたときは、お詫びをした上で再度お客様ご自身でお探しいただくことをお願いしています(依頼があればお探しいたします)。

「おとり広告」を見つけたときは、各サイトに連絡し対応してもらってください。
よろしくお願いいたします。

【業界】宅建協会備中支部研修会

4月24日(月)、当社が加盟する岡山県宅建協会備中支部の支部研修会が開催され、参加してきました。
場所は井原市にある市民会館。今回は司法書士の方と土地家屋調査士の方が講師として、少額訴訟・明け渡し訴訟・強制執行についてと、測量・境界などについての2本立て。

不動産業界における少額訴訟については、賃貸借契約において敷金や滞納賃料の問題がよく取り上げられます。当社ではあまり例がないですが、退去時の敷金清算に関してはまだまだ問題になることがあるようです。
明け渡し等については賃貸人にとって負担の大きいことになりますが、日頃の賃借人との付き合い方一つでも変わってきますので、普段から意識しておくことが回避できる方法のひとつだと思います。
境界については神経を使うところです。
これも測量技術が上がり正確な測量ができるようになったことで、昔の境界とはずれが生じてたりすることもあります。そのずれを許容できるかどうかが円滑に行えるかどうかの境目ですね。
宅建業者は、加盟協会の研修会等を知識の向上に努めています。不動産屋で優良会員ステッカーとか見たことないですか?参加した業者には交付されています。
そういったところも不動産屋選びのひとつの基準にしていただければと思います。

【法律】宅地建物取引業法の改正 2017

平成29年4月1日より、改正宅地建物取引業法が施行されました。
おおまかな改正点は、
1.宅建業者は供託金を供託していて、万が一取引相手に損害を与えた場合はそこから弁済を受けることができます。
今回の改正では、その取引相手から宅地建物取引業者が除かれました。同業者は自己責任ですね(第27条、第64条第8項)。
2.売買等を依頼され媒介契約を締結している場合において、申し込みがあったときは依頼者に遅滞なく報告することが盛り込まれました。
当たり前といえば当たり前のことですが、おそらくは物件の囲い込み防止ではないかと思います(第34条の二第8項)。
3.重要事項説明について、これまでは取引の相手が宅建業者の場合でも書面を交付し宅地建物取引士が説明する必要がありましたが、今回の改正では取引の相手が宅建業者の場合、書面の交付のみでよくなりました(新第35条第6項、第7項)。
4.宅建業者は従業員名簿を備えておく必要がありますが、その従業者の必須事項から住所が除かれました(第48条第3項)。
5.社団法人である宅建協会、不動産協会は、社員である宅建業者に必要な知識を身に付けさせるために体系的な研修を実施することが記載されました。士業になりましたのでより一層専門的な知識を有することが求められます(新第75条の二)。
今回の改正は「必要な知識や能力を取得し、不動産のプロと自覚して業務しましょう。」ってことでしょうか。
当たり前と言えば当たり前ですが、全てがそういった宅建業者ではないところが大変申し訳ないところです。
当社も不動産のプロとして誠実に丁寧に業務するよう、これまで以上に努力します。
では。