【コンサル】不動産コンサルティングセミナー 20181024

こんにちは横浦です。
10月24日水曜日に東京で開催された、公認不動産コンサルティングマスターを対象としたコンサルティングセミナーを受講してきました。
到着が朝早かったのでセミナーの前に何ヶ所か観光に。
1ヶ所は、ニュースで話題になっている五反田の物件。駅にも近くここなら確かに欲しいよな、と思うくらいもったいない場所でした。
もう1ヶ所は明治神宮。海外からの観光客がほとんどで、日本なのに異国情緒漂う雰囲気でした。しかし都会は街中に自然が残っていますね。田舎に行けば行くほど街と自然がはっきり分かれてる気がします。
そして午後からメインのコンサルティングセミナーです。
今回は築古をどうするか、がテーマでした。具体例を交えて数字もしっかりでてきたので説得力があり、今後のコンサルティングに活用できる内容だったと思います。
リノベーションについては、確かに海外のほうが進んでいますね。中世の建物を生かした街並みが普通にあったり、アパートメントも築100年なんてものが高値で取引されています。
木造主体だった日本とは違うので一概に比較できませんが、グローバルな視点をもって取り組む必要はあるかと思います。
日帰りだったので疲れが残っていますが、熱いうちにプランニングしておきたいと思います。

【コンサル】空き家を利用する -賃貸住宅編-

例えば、地元から出てきて都市部に住んでいる方の実家。
空き家になったがなかなか帰れず手入れもおぼつかない、という方も多いと思います。
空き家を「賃貸住宅」として貸し出すのは資産活用面でもよさそうですし、地域の防犯・防災面でもメリットがあると思います。
しかしメリットばかりではないので、それを理解したうえで賃貸住宅として貸し出す必要があります。
貸すということは大家になる、ということです。
大家として賃貸住宅の管理責任が当然出てきます。建築当時の耐震基準に適合しているのかどうか、現状どのような状態にあるのか。
建築当時の耐震基準に適合していなければ、地震等で倒壊し入居者に被害が出た場合に損害賠償責任が発生することが予想されます。また入居中、雨漏りなど不測の事態に対応しなければいけませんし、設備のエアコンやお風呂などが故障すればその都度修理・交換が必要です。
家賃の設定も考えなければいけません。
地域の相場を踏まえつつ、建物の状態やかかる費用を考慮して適正な賃料を設定する必要があります。逆に、このくらいの賃料をもらうにはどのようにすればいいか、と考えてもいいかもしれません。
そして毎月の賃料回収をきちんと行い、遅れがあれば催促することも出てくるでしょうし、賃料収入があれば当然確定申告もしていただくこととなります。
空き家となれば建物が古いケースが多いと思います。
そのままの設備や間取りで貸すこともできますが、それでご自身が住みたいと思いますか?
そうでなければ、現在のニーズとかけ離れたところがあればリフォームの必要があるでしょうし、最低限クリーニングをしておかなければいけません。それにより賃料設定も変わってきます。
なにより総社市では、駐車スペース2台以上確保できることが前提になると思います。
最近では「DIY賃貸」と言って入居する人が好きなようにリフォームできる(大家さんの許可必要ですが)形の賃貸借契約もあります。うまくマッチすれば入居者の方にも満足いただけるのではないでしょうか。
そして毎年かかる固定資産税や都市計画税は大家負担です。
メンテナンス等にかかる費用や管理委託をするのであればその費用など、支出も頭に入れておかなければいけません。
不動産業界も様々な形態の会社が増えています。借り上げて転貸借(又貸し)するサブリースも様々で、その内容で管理会社を選ぶこともできるようになってきました。
不動産仲介会社は契約締結までの「仲介」ですので、賃貸管理を行っている会社(不動産会社)に「管理」を委託することも相談されてはいかがでしょうか。

【コンサル】特定地区における定住促進助成金

総社市には前回紹介した「新築助成金」のほかに、対象地区を限定した「定住促進助成金」があります。

対象地域は、昭和中学校区エリア、池田小学校区エリア、新本小学校区エリア、山田幼稚園区エリア
・新築または購入助成金
・生活環境整備助成金
・定住祝い金
の3つの種類があります。

また、この定住促進助成金を受ける方は住宅ローン「フラット35」地域活性化型を利用できます。こちらでは、当初5年間の借入金利が「フラット35」の借入金利から0.25%引き下げられます。
また「フラット35S」とあわせて利用でき、この場合当初5年間の借入金利が「フラット35」の借入金利から0.5%引き下げられることになります。
詳しくは、総社市役所人口増推進室へお問い合わせください。
総社市の定住促進助成金についてはこちら >>

総社市の不動産屋
住まいるステーション 西日本開発株式会社
岡山県総社市中央1-6-27
http://www.nishinihon-kaihatsu.co.jp/

【コンサル】住宅新築の助成金

総社市では特定地区における総社市定住促進助成金制度がありますが、それとは別に住宅新築の助成金制度が発表されました。

今回の助成金は、
・市内建設業者で建築すること
・空家撤去後の新築なら上乗せ
・市街化区域であればさらに上乗せ
と、条件はありますが魅力的な助成金ではないでしょうか。

これから自宅新築をお考えの方は、市内建設業者さんでの建築を検討されてみてはいかがでしょうか。特定の社名を出すのは控えますが、いい家を建てられている工務店さんもありますよ。

総社市の不動産屋
住まいるステーション 西日本開発株式会社
岡山県総社市中央1-6-27
http://www.nishinihon-kaihatsu.co.jp/

【コンサル】マイホームを持つということ

こんにちは横浦です。
3月もあと少しとなりました。このあたりの桜はもう少しでしょうか。
家族ができて子供が大きくなってくると「そろそろマイホームを」と考え始めると思います。
「自分たちの家・空間」を持つということは、そこで家族が安心して快適かつ幸せに暮らすことが一番の目的ではないでしょうか。
そのためにまず大切なのは、住宅展示場を回ったり完成見学会に行くことではなく、ご家族の家計簿をチェックすることです。
世帯年収がいくらなのか、毎月の支払いがどのくらいでいくら残るのか、将来の学費や保険などどのくらい費用がかかるのか、そうすれば家を買ったとして月額どのくらいの返済なら大丈夫なのか、ある程度見えてくると思います。
自分の家を持てば、固定資産税・火災保険・光熱費アップ・建物のメンテナンスなどコストのかかる部分はたくさんあります。
それらを把握し理解した上で、家族の希望や憧れをどのくらい反映したマイホームができるのか、相談されるのがいいと思います。
家を建てたけど、毎月の支払いに精いっぱいで家族旅行にも行けない、進学を断念しなければいけない、なんてことは本来の目的「家族が安心して快適に暮らす」ことからかけ離れてくるので本末転倒です。
展示場を見れば希望がどんどん膨らみますが、その前に現実を把握しておけばその範囲で希望を叶える方法を見つけ出すことができると思います。
そんなお話を来られた方にはお話ししています。
ご相談、お待ちしています。