【お知らせ】総社市真壁及び三輪の一部の住所が変更になります

総社市内で行われていました区画整理事業が完了し、平成30年7月14日(土)より、新住所に変更となります。
大きく分けると、8番ラーメンのある交差点から総社南高校方面へ進む道を境に、西側は「駅南(えきなん)1丁目」東側は「駅南(えきなん)2丁目」(一部「中央6丁目」)になります。
この住所変更に伴い、お住まいの方ご自身が手続きすることが必要な場合もありますので注意が必要です。
詳しくは総社市役所のホームページから「産業・まちづくり」>>「都市計画」>>「区画整理」と進んでください。
または総社市の都市計画課都市計画係へお問い合わせください。

【コンサル】住宅新築の助成金

総社市では特定地区における総社市定住促進助成金制度がありますが、それとは別に住宅新築の助成金制度が発表されました。

今回の助成金は、
・市内建設業者で建築すること
・空家撤去後の新築なら上乗せ
・市街化区域であればさらに上乗せ
と、条件はありますが魅力的な助成金ではないでしょうか。

これから自宅新築をお考えの方は、市内建設業者さんでの建築を検討されてみてはいかがでしょうか。特定の社名を出すのは控えますが、いい家を建てられている工務店さんもありますよ。

総社市の不動産屋
住まいるステーション 西日本開発株式会社
岡山県総社市中央1-6-27
http://www.nishinihon-kaihatsu.co.jp/

【コンサル】【ニュース】シェアハウス業者の賃料支払い停止

東京の女性専用シェアハウスをサブリースしている会社が、資金繰りに行き詰まりサブリース賃料の支払いを停止したとのニュースがありました。
投資家約700人が被害に遭うとされています。
この会社、サラリーマンなどの投資家にシェアハウスを提案し、建築からサブリースまでを手掛けることで成立していた会社だそうです。
手法としてはよくあるワンストップ型とも言えますが、シェアハウス全体の入居率が4割程度だったと報道されているので(もちろん入居率の高いシェアハウスもあったようですが)、運営的には失敗だったようです。
シェアハウスがブームとはいえ、実際のシェアハウス人口はそれほど多くありませんし、よほど立地が良くないとシェアハウスは無理があると思います(東京の住宅事情はよくわかりませんが)。
こういったニュースでは業者が絶対的に悪いように見えますが、融資した金融機関にも当然責任がありますし、投資家の方も自己責任といわれてもしかたない面もあると思います。
建てる業者は建てるためのいい話しかしませんし、金融機関は融資することを前提とした条件を出してきます。そこには「止めといた方がいいですよ」と言ってくれる人はいません。
ちょっと立ち止まって社会事情や立地条件などを調べ、冷静に判断することが投資家にも必要になってきます。しかし投資家の方も賃貸経営することを前提に考えているので、しないという選択肢は見てなかったように思います。
土地活用においても、アパートを建てる業者は建てることが前提ですし、分譲業者は分譲することが前提です。
「何もしない」という選択肢を提供できるのは、双方の利害を考えることができる、地域に根差した地元の不動産業者ではないかと思っています。
そういった意味で地元の不動産業者は、確かに建てたり分譲してくれたら仲介ができますが、第三者的な立ち位置から地主の方にアドバイスする必要があり、選択肢を提供することが役割ではないかと考えています。

【コンサル】【ニュース】所有者不明土地は九州よりも多い

「所有者不明土地」は、所有者がわからないまたは連絡が取れない土地のことを言います。

具体的には、登記されている所有者がなくなりその相続人が登記上の所有者変更を行わないまま転居したり、またさらに相続が発生して元の所有者の孫世代などになってわからなくなったりするケースがあります。
国土交通省の支障事例によれば、国道新設の件で調査した土地の最終登記年が明治37年、判明した法定相続人が148人になったケースがあったそうです。

そういった土地が2016年時点で410万ヘクタール=410億平方メートル=124億坪。
・・・わかりませんね。
九州(368万ヘクタール)よりも広いそうです。
登記は義務ではないので、費用もかかるため所有者や所在の変更がされないケースも多くあると思います。
しかし、例えば不動産を売却しようとするときにはその不動産の所在がはっきりしていないと取引できないため登記を確認し必要であれば修正しなければいけませんし、不動産を担保に融資を受ける場合も登記が正しくなければいけません。
この問題については、新法で登記官が調査し登記を促すことができるようにすることなどが検討されていて、登記自体を義務化することも検討されています。
不動産登記はすぐに影響があるものではないですが、いざというときに困らないようにしておくことが大切です。

総社市の不動産屋
住まいるステーション 西日本開発株式会社
岡山県総社市中央1-6-27
http://www.nishinihon-kaihatsu.co.jp/

【ニュース】家賃保証会社の破産

2017年末、兵庫県の家賃保証会社が破産手続きの申し立てを行いました。
これにより、入居者については保証契約が終了しアパートオーナーの方は代位弁済(立て替え払い)されないこととなりますので、滞納などがあったとしてもご自身で対応しなければいけません。
この場合、あらためて入居者に他の家賃保証会社との保証委託契約を締結していただくことが必要になりますが、連帯保証人をつけていただく方法もあります。
いずれにせよ誰もいない期間を作ってしまうのは問題ですので、早急に手を打たなければいけません。
家賃保証会社は数多くありますが、新旧入り乱れているのでオーナー側も補償内容や財務体制などを比較検討する必要があります。
当社も以前、提携していた家賃保証会社が倒産するといったことを経験しました。多くの同業者が利用されているという安心感があり利用していたのですが、まさかの事態に衝撃が走ったのを覚えています。
幸い、保証委託契約を締結していた入居者がごくわずかだったこともあり対応できましたが、頼りすぎると万が一の時に対応しきれなくなることも考えておかなければいけません。
現時点でも、保証委託契約必須の賃貸アパートが標準となっていて、お部屋探しの方への説明も比較的やりやすくなっています。改正民法が施行されると、連帯保証人に代わり保証会社を利用するケースが今以上に増えると思います。
家賃保証会社の利用はスタンダードになっていきますが、入居者にもアパートオーナーの方にも、そして当社も安心して任せられる家賃保証会社はどこなのか、選定に苦慮しているところです。

総社市の不動産屋
住まいるステーション 西日本開発株式会社
岡山県総社市中央1-6-27
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