【コンサル】【ニュース】シェアハウス業者の賃料支払い停止

東京の女性専用シェアハウスをサブリースしている会社が、資金繰りに行き詰まりサブリース賃料の支払いを停止したとのニュースがありました。
投資家約700人が被害に遭うとされています。
この会社、サラリーマンなどの投資家にシェアハウスを提案し、建築からサブリースまでを手掛けることで成立していた会社だそうです。
手法としてはよくあるワンストップ型とも言えますが、シェアハウス全体の入居率が4割程度だったと報道されているので(もちろん入居率の高いシェアハウスもあったようですが)、運営的には失敗だったようです。
シェアハウスがブームとはいえ、実際のシェアハウス人口はそれほど多くありませんし、よほど立地が良くないとシェアハウスは無理があると思います(東京の住宅事情はよくわかりませんが)。
こういったニュースでは業者が絶対的に悪いように見えますが、融資した金融機関にも当然責任がありますし、投資家の方も自己責任といわれてもしかたない面もあると思います。
建てる業者は建てるためのいい話しかしませんし、金融機関は融資することを前提とした条件を出してきます。そこには「止めといた方がいいですよ」と言ってくれる人はいません。
ちょっと立ち止まって社会事情や立地条件などを調べ、冷静に判断することが投資家にも必要になってきます。しかし投資家の方も賃貸経営することを前提に考えているので、しないという選択肢は見てなかったように思います。
土地活用においても、アパートを建てる業者は建てることが前提ですし、分譲業者は分譲することが前提です。
「何もしない」という選択肢を提供できるのは、双方の利害を考えることができる、地域に根差した地元の不動産業者ではないかと思っています。
そういった意味で地元の不動産業者は、確かに建てたり分譲してくれたら仲介ができますが、第三者的な立ち位置から地主の方にアドバイスする必要があり、選択肢を提供することが役割ではないかと考えています。

【賃貸管理】収支はしっかりと

賃貸住宅経営で最初に気になるところは「収支」だと思います。
土地を所有しているとはいえ、賃貸住宅の建築には費用が掛かりますしそのためには借入もする必要があるでしょう。
支払いは毎月ですので収入がそれを上回ってなければいけません。
「一括借上」いわゆる「サブリース」は、管理会社が賃貸住宅を全部借り、転貸借することで成立します。
例えば1棟4戸。
1戸当たりの賃料が10万円と設定した場合、借上げ賃料は9万円くらいでしょうか。そこから管理料が引かれるのと修繕積立があるので、実質8万円くらいになるかと思います。
となれば毎月のローン返済額は15万円くらいだと思いますので計算上経営は成り立っていることになります。
しかし、その収益から固定資産税や修繕費、保険料、退去後のリフォーム費用などを支出しなければいけません。10年もすれば外壁塗装も必要になりますしエアコンなどの交換時期もやってきます。これらはサブリースとはいえ実費です。
さらに、賃料は年々下落します。1年で約1%下落すると考えれば10年で10%、先ほどの例で賃料9万円だと9千円も下落します。
さて、初期の収支計画と比較してどうなっているでしょうか。
総社市の賃貸市場を見ていると、供給過剰になってきているのでは?と思えるほどです。
最初は「新築だから」で競合も少なく満室になるかもしれません。
しかしそのあとは、築3年も5年も大差ありません。ということは競合がいきなり増大するということです。年間200戸近く供給されていると考えると、5年後は1000戸前後、競合相手が新築時の5倍になります。
「賃貸住宅を建てる」といった選択肢は有りだと思いますが、市場の動向や社会情勢の推移を踏まえ、シビアな目で見て考えなければ自分だけでなく次世代にも負担を強いることにもなりかねませんので注意が必要です。

住まいるステーション 西日本開発株式会社
岡山県総社市中央1-6-27
http://www.nishinihon-kaihatsu.co.jp/

【コンサル】土地活用の方法

土地の有効活用について考えるきっかけとして、不動産会社や建築会社の営業が挙げられると思います。

いろんな会社から「土地を売ってください」「アパート建てませんか」と営業が来ていると思いますが、それぞれの会社の都合で来ているケースが多いです。
アパートの営業はアパートを建ててもらうことが前提、不動産会社については様々ですが分譲団地が前提だったりします。

土地活用の方法はひとつではありません。
例えば、交通量の多い道沿いであれば店舗や事務所などの需要が高くなります。郊外であれば福祉施設などにもいいかもしれません。昔からの住宅地なら駐車場としての利用も考えられます。

また、そのまま借地として貸す方法や売却、場合によっては贈与や相続といった方法もあります。
「何もしない」も選択肢のひとつです。

それぞれのご家庭の事情もありますので、それらを総合的に考え第三者の立場でアドバイスができる不動産会社にご相談いただければ、と思います。


住まいるステーション 西日本開発株式会社
総社市中央1-6-27
http://www.nishinihon-kaihatsu.co.jp/

【コンサル】積水ハウスの賃貸マンション見学会

総社市中央4丁目に完成した、積水ハウスシャーメゾンの賃貸マンション見学会が開催されます。
積水ハウスシャーメゾン見学会チラシ
積水ハウスの3階建賃貸マンションは重量鉄骨造。
遮音性能に優れた「シャイド55」など、長期にわたる住まいの満足度を高めた賃貸マンションです。
この3階建賃貸マンションの見学会は総社初ですので、土地活用のひとつとしてご見学されてはいかがでしょうか。4月22日(土)と23日(日)の2日間、10時から17時の開催となっています。