【賃貸】改正民法 連帯保証人の極度額

平成29年5月26日、改正民法が可決成立しました。
3年以内をめどに施行されます。

改正民法では個人根保証契約、いわゆる「連帯保証人」についても明記されていて、極度額(保証の上限額)を定めることとなりました。
これまで賃貸借契約の連帯保証人については、おそらく家賃滞納とか退去精算とか、金額的には数十万円くらいを想定して連帯保証人になってたんじゃないでしょうか。
改正民法では今までと違い具体的な金額を明示するようになりますが、どのくらいを想定されてますか?

極度額については金額の規定がないので、0円でも1000万円でも設定できます。
しかし賃料滞納や退去時の原状回復など考えると低額ではダメですし、1000万円とか高額になると連帯保証人は腰が引けますし、高額すぎて法的にも認められない場合も予想されます。
今後いくつか目安となる数字が出てくると思いますが、いずれにしても数百万円が妥当なところじゃないかといわれています。

連帯保証人になる人は万が一の場合は数百万円支払わなければならない、と考えるといくら身内だとしても簡単には署名捺印できないかもしれません。

そういった場合、保証代行会社を利用する方法があります。
これは、入居者が連帯保証人の代わりに債務を保証してくれる保証代行会社と保証委託契約を締結し賃貸借契約を締結する、といった方法です。
保証委託料は必要ですが、入居者が賃貸借契約時に連帯保証人を頼んで署名捺印をいただく手間も省けますし、身内に債務負担を強いることもありません。
大家さんにとっても不安定な連帯保証人よりも会社規模での債務保証のほうが安心感があるでしょうし、当然事前審査もあるので入居審査も兼ねることができます。

詳しい内容につきましてはご説明いたしますので、まずはお気軽にご連絡ください。

【業界】(公財)日本賃貸住宅管理協会ブロック総会

昨日、当社が加盟している「公益財団法人日本賃貸住宅管理協会(以下、日管協)」の中国ブロックの総会があり出席してきました。

日管協のサイトはこちら >>

活動報告の他に、国交省と県の土木建築局からは行政から見た賃貸住宅の動向について、その他法律事務所の方から改正民法について、日管協からは行政情報からの賃貸管理会社の対応についてお話がありました。
空家の問題、居住支援協議会の活動、民法改正による賃貸借契約の内容改定、民泊の取り扱い方などなど内容の濃い一日でした。

法改正を含め最新情報が目白押しで、ひと昔前からは考えられないくらい、賃貸住宅の状況は変化してきています。

近々当社では、賃貸住宅のオーナー様を対象としたセミナー報告会を開催する予定です。セミナー報告会では、当社の取り組みについてや勉強会等の成果についての発表、新商品の紹介など行っています。
当社が管理委託を受けている賃貸住宅のオーナー様が中心となりますが、それ以外でもご希望される方がいらっしゃいましたらぜひ一度お聞きいただければと思います。
日時等決定しましたらご連絡いたしますので、お気軽にお声がけくださいますようお願いいたします。

20170602日管協ブロック総会

【賃貸】当社の定期借家契約

当社の管理する賃貸アパートマンションでは、一般的な「普通賃貸借契約」ではなく「定期借家契約」となっています。
定期借家契約の場合、通常賃借人に行う重要事項説明と同時に、別書面にてその内容を説明しています。

当社の「定期借家契約」は一般的な「定期借家契約」とも異なります。それぞれの違いは、

■「普通賃貸借契約」「定期借家契約」「当社の定期借家契約」の違い
普通賃貸借 定期借家 当社の定期借家
契約期間は? 一般的に2年契約 一定期間(任意) 2年契約
更新は? 確認又は自動更新
一般的に2年ごと
更新手数料0~3万円(税別)
更新なし
期間満了と同時に契約終了
再契約
2年ごと
再契約手数料2万円(税別)
入居者の退去は? 1ヶ月以上前に連絡
(期間途中でも可)
途中退去不可
(違約金が発生)
1ヶ月以上前に連絡
(期間途中でも可)
大家からの退去は? 6ヶ月以上前連絡
ただし特別な事情がある場合
契約満了6ヶ月以上前連絡 6ヶ月以上前連絡

このように当社の「定期借家契約」は「普通賃貸借契約」の賃貸アパートと同じ感覚で生活していただけます。
ただし、例えば賃借人が一般常識を超えて他の賃借人の迷惑となる行為を繰り返し行ったり、当然支払うべき賃料等の支払いを故意に支払わなかったり、ゴミ屋敷のような状況で再三の注意にも改善されなかったり、など信頼関係が損なわれた場合は契約が終了となるケースがあります。
とはいえ、いい入居者さんばかりなので上記の理由で契約終了になったことはありません。こちらも安心していますし、これから住む方も大きな不安なく入居していただけるのではないかと思います。

その他、ご不明な点がありましたらお気軽にご相談・お問い合わせください。

【賃貸】原状回復について

「原状回復」は、賃貸借契約の解約の際、入居者が「借りていた元の状態に戻す」というものです。国土交通省のサイトでは
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
とあります。
最初に「建物価値の減少のうち」と書いてあるように、元の状態と言っても入居した当時のピカピカの状態に戻すのではありません。
経年劣化等を考慮した上で、
・基本的には大家だが、入居者の手入れ等が悪く(善管注意義務など)損耗毀損したもの
・入居者の使い方により、通常使用によるものとは言えないもの
が入居者の負担となります。また負担内容については賃貸借契約の「特約条項」で別に定めているケースもあります。
この特約が問題になるケースもあるのですが、基本的には「契約自由の原則」から認められるものとなっています。ただ、内容によっては消費者契約法第10条「消費者の利益を一方的に害する条項の無効」に該当するとみなされるものもあるので注意が必要です。

敷金清算の場合、入居者の故意過失による消耗等がなければ
・退去後の基本ルームクリーニング
・畳の表替
・エアコンクリーニング
が特約条項により敷金から差引かれると思います(賃貸借契約の内容により異なります)。
最近では「定額清算」の賃貸借契約も増えていて、最初に一定額を支払っておけば退去時に追加が発生しないケースもあります。
しかし、それでも上記のような通常使用の範囲を超えたものに関しては実費清算になりますので注意が必要です。

契約内容により記載は様々ですが、詳しくは国土交通省のサイトをご覧ください。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて」はこちら >>

【賃貸】サブリース訴訟

先日、レオパレス21のオーナーの「LPオーナーの会」が、新築当初から10年間は家賃を変えずに支払うといった契約を結んだにもかかわらず減額された、として訴訟を起こしたニュースがありました。

「サブリース」ですが、アパートを建てたオーナーさんから管理会社等が全部を一括で借り、管理会社等が一般の人に貸す、といった方法(転貸)です。
この方法だと借主と契約を結ぶ貸主は管理会社等になるので、オーナーさんは空室の有無を気にしなくてもよく、さらに空室の有無に関係なく一定額の賃料が入ってきます。
また実際の入居者に対して滞納の催促等もしなくていいですし、修理等の対応も直接しなくてもいいメリットがあります。

ただ満額賃料が入ってくるわけではありません。
まず、管理会社等が一括で借り上げて転貸する(一般の人に貸す)ので、オーナーさんの受け取る1室あたりの賃料は募集賃料の8割から9割くらいになり、それに併せて管理料が発生します。
また、空室発生時に1~数ヶ月の賃料支払い免除項目があります。
基本的に持ち主であることは変わりないため、原状回復以外の修理やリフォームなどの費用負担は変わらずあります。

今回のように借主が大手管理会社のケースになりますが、減額請求があった場合非常に断りにくい状況になる方が多いです。
借主は大手で賃貸のプロなのに契約上オーナーの対場の方が弱いとみなされ、過去の判例では家賃減額に応じなかったオーナーが負けて減額されたケースもあります。また、サブリース契約を解除したら入居者が全員退去して全室空室になった、なんて話もありました。

サブリース自体は経営方法として有りだと思いますが、最近ではサブリースを前提にした賃貸経営の提案や、金融機関が融資の際に条件として提示することもあるので、ちょっとどうなのかな?と思うこともありますが。

今回のケースでは契約上「10年間は固定」と言ったような記載があれば大家さん側に有利だと思います。
サブリースは「何もしなくていいので安心」「賃料保証があるから安心」なわけではないので、契約書にサインする前にしっかり内容を確認しわからないところや実際の流れなど明確にしておくことが大切です。

地元不動産会社はセカンドオピニオン的な使い方もできますので、お気軽にご相談ください。