【コンサル】不動産コンサルティングセミナー 20190522

こんにちは横浦です。
今回は2泊3日、某協会総会&シンポジウムと不動産コンサルティングセミナー受講で東京に行ってきました。
初日に総会とシンポジウム、2日目は激しい雨でお出かけを断念。
3日目のセミナーはいいお天気でしたが会場にこもりきりとなりました。
賃貸オーナーに対する提案力の向上をメインに、実例を参考にした実践的なセミナーだったと思います。せっかく「公認不動産コンサルティングマスター」の資格があるので、それをしっかり活かした提案をしていきたいと思います。
それにしても今回は電車の乗り換えとか出口とか、何度も間違えて疲れました。正々堂々と「田舎から来ました」的雰囲気を出しておいたほうが楽ですね。
では。

【賃貸仲介】見守りサービスの取り扱いをはじめました

ご高齢者が賃貸住宅へ入居される際に利用いただける、万が一に備えた見守りサービスの取り扱いを始めました。
見守りサービスは「入居中の安否確認」と「原状回復・事故対応の補償」の2つがセットになっていています。
安否確認は週2回の電話対応でご家族の方に結果メールを配信、原状回復・事故対応は万が一の際の費用補償です。
ご家族の方にとっても安心のサービスとなっています。
ご利用につきましてはお問い合わせください。

【賃貸仲介】賃貸アパートの初期費用とは

賃貸アパートマンションを借りる際、最初に必要な初期費用。
初期費用の中身は物件によって異なる場合があります。
敷金」は預り金です。
退去時の精算費用の一部に充当されたり、入居中賃料の滞納等があればそれらを差し引いて、残りをお返しします。
礼金」は戻ってこないお金です。
大家さんに支払われ、賃料の一部前払い分とみなす場合と退去後の修繕費用とみなす場合があります。
「敷金」と「礼金」は合わせて賃料の1~3ヶ月分となりますが、最近では「敷金礼金ゼロ」で募集されている賃貸アパートマンションも多くあります。
注意していただきたいのは、敷金礼金ゼロの場合「定額精算金」や「ルームクリーニング代」などが必要な場合があります。
これは「退去の際にかかる費用を最初に支払う」もので返金はありませんが、退去のときに通常損耗だけであれば追加費用もいらず鍵を返すだけとなります。
普通は物件詳細の初回費用や備考欄等に記載されています。
仲介手数料」は仲介業者に支払われる手数料です。不動産仲介会社が受け取る金額は基本的にここだけです。金額は上限が決まっていて「賃料の1ヶ月分+消費税」となっています。
家財保険」は火事や水害などの際、入居者の家財を保証するものです。基本的に家事など起こした場合の「借家人賠償責任」が付帯しているものに限ります。
保険会社(少額短期保険会社など)によって内容も金額も異なりますが、2年間で1.5-2.0万円くらいが目安になると思います。
前家賃」は入居月と場合によってはその翌月分も先に支払っておくこともあります。
その他は物件ごとに異なりますが、「鍵発行料」や「除菌施工代」、月額の中には「安心サポート費用」「保証委託料」「水道料」などある場合があります。
めやすとなる初期費用の計算は
「敷金+礼金+定額の負担金+家財保険料+仲介手数料+当月及び翌月の賃料共益費等+その他費用(鍵代等)」
となります。
これらの合計で一般的な物件は「賃料の約5~6ヶ月分」、「敷金礼金ゼロ」物件は「賃料の3ヶ月分〜4.5ヶ月分」となります。
内容は物件によって異なりますので、記載されている条件を確認し計算してみていただけたらと思います。
またメール等でお問い合わせいただければ概算費用を計算できますので、気になりましたらお問い合わせ下さい。

【コンサル】不動産コンサルティングセミナー 20181024

こんにちは横浦です。
10月24日水曜日に東京で開催された、公認不動産コンサルティングマスターを対象としたコンサルティングセミナーを受講してきました。
到着が朝早かったのでセミナーの前に何ヶ所か観光に。
1ヶ所は、ニュースで話題になっている五反田の物件。駅にも近くここなら確かに欲しいよな、と思うくらいもったいない場所でした。
もう1ヶ所は明治神宮。海外からの観光客がほとんどで、日本なのに異国情緒漂う雰囲気でした。しかし都会は街中に自然が残っていますね。田舎に行けば行くほど街と自然がはっきり分かれてる気がします。
そして午後からメインのコンサルティングセミナーです。
今回は築古をどうするか、がテーマでした。具体例を交えて数字もしっかりでてきたので説得力があり、今後のコンサルティングに活用できる内容だったと思います。
リノベーションについては、確かに海外のほうが進んでいますね。中世の建物を生かした街並みが普通にあったり、アパートメントも築100年なんてものが高値で取引されています。
木造主体だった日本とは違うので一概に比較できませんが、グローバルな視点をもって取り組む必要はあるかと思います。
日帰りだったので疲れが残っていますが、熱いうちにプランニングしておきたいと思います。

【コンサル】空き家を利用する -賃貸住宅編-

例えば、地元から出てきて都市部に住んでいる方の実家。
空き家になったがなかなか帰れず手入れもおぼつかない、という方も多いと思います。
空き家を「賃貸住宅」として貸し出すのは資産活用面でもよさそうですし、地域の防犯・防災面でもメリットがあると思います。
しかしメリットばかりではないので、それを理解したうえで賃貸住宅として貸し出す必要があります。
貸すということは大家になる、ということです。
大家として賃貸住宅の管理責任が当然出てきます。建築当時の耐震基準に適合しているのかどうか、現状どのような状態にあるのか。
建築当時の耐震基準に適合していなければ、地震等で倒壊し入居者に被害が出た場合に損害賠償責任が発生することが予想されます。また入居中、雨漏りなど不測の事態に対応しなければいけませんし、設備のエアコンやお風呂などが故障すればその都度修理・交換が必要です。
家賃の設定も考えなければいけません。
地域の相場を踏まえつつ、建物の状態やかかる費用を考慮して適正な賃料を設定する必要があります。逆に、このくらいの賃料をもらうにはどのようにすればいいか、と考えてもいいかもしれません。
そして毎月の賃料回収をきちんと行い、遅れがあれば催促することも出てくるでしょうし、賃料収入があれば当然確定申告もしていただくこととなります。
空き家となれば建物が古いケースが多いと思います。
そのままの設備や間取りで貸すこともできますが、それでご自身が住みたいと思いますか?
そうでなければ、現在のニーズとかけ離れたところがあればリフォームの必要があるでしょうし、最低限クリーニングをしておかなければいけません。それにより賃料設定も変わってきます。
なにより総社市では、駐車スペース2台以上確保できることが前提になると思います。
最近では「DIY賃貸」と言って入居する人が好きなようにリフォームできる(大家さんの許可必要ですが)形の賃貸借契約もあります。うまくマッチすれば入居者の方にも満足いただけるのではないでしょうか。
そして毎年かかる固定資産税や都市計画税は大家負担です。
メンテナンス等にかかる費用や管理委託をするのであればその費用など、支出も頭に入れておかなければいけません。
不動産業界も様々な形態の会社が増えています。借り上げて転貸借(又貸し)するサブリースも様々で、その内容で管理会社を選ぶこともできるようになってきました。
不動産仲介会社は契約締結までの「仲介」ですので、賃貸管理を行っている会社(不動産会社)に「管理」を委託することも相談されてはいかがでしょうか。