【コンサル】不動産コンサルティングセミナー 20181024

こんにちは横浦です。
10月24日水曜日に東京で開催された、公認不動産コンサルティングマスターを対象としたコンサルティングセミナーを受講してきました。
到着が朝早かったのでセミナーの前に何ヶ所か観光に。
1ヶ所は、ニュースで話題になっている五反田の物件。駅にも近くここなら確かに欲しいよな、と思うくらいもったいない場所でした。
もう1ヶ所は明治神宮。海外からの観光客がほとんどで、日本なのに異国情緒漂う雰囲気でした。しかし都会は街中に自然が残っていますね。田舎に行けば行くほど街と自然がはっきり分かれてる気がします。
そして午後からメインのコンサルティングセミナーです。
今回は築古をどうするか、がテーマでした。具体例を交えて数字もしっかりでてきたので説得力があり、今後のコンサルティングに活用できる内容だったと思います。
リノベーションについては、確かに海外のほうが進んでいますね。中世の建物を生かした街並みが普通にあったり、アパートメントも築100年なんてものが高値で取引されています。
木造主体だった日本とは違うので一概に比較できませんが、グローバルな視点をもって取り組む必要はあるかと思います。
日帰りだったので疲れが残っていますが、熱いうちにプランニングしておきたいと思います。

【コンサル】空き家を利用する -賃貸住宅編-

例えば、地元から出てきて都市部に住んでいる方の実家。
空き家になったがなかなか帰れず手入れもおぼつかない、という方も多いと思います。
空き家を「賃貸住宅」として貸し出すのは資産活用面でもよさそうですし、地域の防犯・防災面でもメリットがあると思います。
しかしメリットばかりではないので、それを理解したうえで賃貸住宅として貸し出す必要があります。
貸すということは大家になる、ということです。
大家として賃貸住宅の管理責任が当然出てきます。建築当時の耐震基準に適合しているのかどうか、現状どのような状態にあるのか。
建築当時の耐震基準に適合していなければ、地震等で倒壊し入居者に被害が出た場合に損害賠償責任が発生することが予想されます。また入居中、雨漏りなど不測の事態に対応しなければいけませんし、設備のエアコンやお風呂などが故障すればその都度修理・交換が必要です。
家賃の設定も考えなければいけません。
地域の相場を踏まえつつ、建物の状態やかかる費用を考慮して適正な賃料を設定する必要があります。逆に、このくらいの賃料をもらうにはどのようにすればいいか、と考えてもいいかもしれません。
そして毎月の賃料回収をきちんと行い、遅れがあれば催促することも出てくるでしょうし、賃料収入があれば当然確定申告もしていただくこととなります。
空き家となれば建物が古いケースが多いと思います。
そのままの設備や間取りで貸すこともできますが、それでご自身が住みたいと思いますか?
そうでなければ、現在のニーズとかけ離れたところがあればリフォームの必要があるでしょうし、最低限クリーニングをしておかなければいけません。それにより賃料設定も変わってきます。
なにより総社市では、駐車スペース2台以上確保できることが前提になると思います。
最近では「DIY賃貸」と言って入居する人が好きなようにリフォームできる(大家さんの許可必要ですが)形の賃貸借契約もあります。うまくマッチすれば入居者の方にも満足いただけるのではないでしょうか。
そして毎年かかる固定資産税や都市計画税は大家負担です。
メンテナンス等にかかる費用や管理委託をするのであればその費用など、支出も頭に入れておかなければいけません。
不動産業界も様々な形態の会社が増えています。借り上げて転貸借(又貸し)するサブリースも様々で、その内容で管理会社を選ぶこともできるようになってきました。
不動産仲介会社は契約締結までの「仲介」ですので、賃貸管理を行っている会社(不動産会社)に「管理」を委託することも相談されてはいかがでしょうか。

【賃貸仲介】メゾネットタイプとテラスハウスの違い

賃貸アパートの種類はいろいろありますが、最近多いのは「メゾネットタイプ」と言われる間取りです。
「メゾネット」
は、例えば最初の階に玄関やリビングその上層階に寝室がある、といったようにアパート内の1戸が室内に階段があり上下階で使えるタイプのアパートで、最近建てられている「1階に玄関があり2階に住戸があるタイプ」がそれに当たります。
1階の住戸は1LDK、2階はメゾネットタイプの2LDK、といった感じです。
「テラスハウス」
は、テレビ番組でご存知の方も多いと思いますがソレとは違い、住戸内に階段があり上下階で使える戸建感覚の住戸がいくつも連なっているものを言います。
総社市内のテラスハウス賃貸アパートは、1階にリビングと水廻りがあり2階には寝室がある2LDKタイプですね。
イギリスなどはこういったタイプが多いようですが、総社市内を見渡しても賃貸アパートで数ヶ所あるだけと比較的珍しい間取りです。
当然ですが、どちらも階段部分を含むので、実質有効面積を考えると3平方メートルほど階段部分に使われていることを念頭においてみるのがいいと思います。

【賃貸仲介】今、1LDKの間取りが中心に

総社市内にも続々新築アパートが誕生しています。
最近では1LDKの間取りが多いですね。

1LDKですが、10帖以上あるLDK(リビングダイニングキッチン)に、寝室として1室付いた間取りです。
部屋数が少ないため単身者向けと思いがちですが、カップルや新婚の方にもおすすめしたいお部屋が増えてきています。

カップルならベッドルームは1室あれば十分だと思います。あとは大きめのリビングがあって収納がしっかりあれば、もう1室必要となるシーンは少ないと思います。
実際、2LDKの間取りでもLDK隣の洋室をリビングの延長として使っているカップルも多いですし、添い寝している小さいお子様の場合は寝室が一つで残りは収納として使っているケースもあります。

また、2LDKよりも賃料が低めに設定されているので家計面でも助かります。それに面積は以前の2DKと同等かそれ以上のものがあるので、2DKをLDK風に使うよりも効率のいい間取りということになります。

アパートの立地や新しさだけでなく、これからの生活スタイルから考えてみたとき、1LDKの選択肢もありなんじゃないでしょうか。


総社市の不動産屋
住まいるステーション 西日本開発株式会社
岡山県総社市中央1-6-27
http://www.nishinihon-kaihatsu.co.jp/

【賃貸仲介】賃貸アパートの初期費用

賃貸アパートマンションを借りる際、最初に必要な初期費用。
初期費用の中身は物件によって異なる場合があります。

敷金」は預り金です。退去時の精算費用の一部に充当されたり、入居中賃料の滞納等があればそれらを差し引いて残りをお返しします。

礼金」は戻ってこないお金です。大家さんに支払われ、賃料の一部前払い分とみなす場合と退去後の修繕費用とみなす場合があります。「敷金」と「礼金」は合わせて賃料の1~3ヶ月分となりますが、最近では「敷金礼金ゼロ」で募集されている賃貸アパートマンションもあります。

注意していただきたいのは、ゼロの場合「定額精算金」や「ルームクリーニング代」などが別項目で上がっている場合がありますので、物件詳細の備考欄等もしっかり目を通しておく必要があります。
仲介手数料」は仲介業者に支払われる手数料です。不動産仲介会社が受け取る金額は基本的にここだけです。金額は上限が決まっていて「賃料の1ヶ月分+消費税」となっています。

家財保険」は火事や水害などの際、借りた人の家財を保証するものです。保険会社(少額短期保険会社など)によって内容も金額も異なりますが、2年間で2万円くらいが目安になると思います。

前家賃」は入居月と場合によってはその翌月分も先に支払っておくこともあります。

その他は物件ごとに異なりますが、「鍵代」や「除菌施工代」、月額の中には「安心サポート費用」「保証委託料」などある場合があります。

めやすとなる初期費用の計算は
「敷金+礼金+定額の負担金+家財保険料+仲介手数料+当月及び翌月の賃料共益費等+その他費用(鍵代等)」
となります。
これらの合計で一般的な物件は「賃料の約5~6ヶ月分」、「敷金礼金ゼロ」物件は「賃料の3ヶ月分〜4.5ヶ月分」と考えておけばそれ以上になるケースは少ないと思います。

内容は物件によって異なりますので、記載されている条件を確認し計算してみていただけたらと思います。
またメール等でお問い合わせいただければ概算費用を計算できますので、気になりましたらお問い合わせ下さい。