【賃貸管理】賃貸オーナー会を開催

12月9日、当社に管理委託されている賃貸オーナー様にお越しいただき「住まいるオーナー会」を開催しました。
人数は多くないですが、当社では狭いのでいつもお願いしている保険代理店様の一室をお借りして、今年1年の賃貸住宅業界の動きなどを説明させていただきました。
20171209オーナー会
今年の賃貸住宅業界はさまざまな話題がありました。
改正民法や住宅セーフティネット法については賃貸オーナー様に知っておいていただきたい話題ですし、VRやARなど最新の話題もオーナー様にとっては新しい刺激になったと思います。
その他にもお部屋探しのお客様の動向についてや地元の賃貸住宅事情について、また今後についても安心してお任せいただくため当社の新しい取り組みについてもお話しさせていただきました。
今年は1度でしたが、年に数回は開催して情報提供や懇親を深めていきたいと思っています。

住まいるステーション 西日本開発株式会社
岡山県総社市中央1-6-27
http://www.nishinihon-kaihatsu.co.jp/

【賃貸管理】2DKを1LDKにリフォーム

間取りの変更は「リノベーション」とも言いますが、小規模なものについては「リフォーム」と表現しています。
そのほうが一般の方にもなじみがよくわかりやすいのではないでしょうか。
山陽マルナカ近くにある築31年の2DK賃貸アパート。廊下のない田の字型の間取りは新築では見かけませんね。
2DKはファミリー向けと思いがちですが、築年数が経って賃料が下がってくると広さがあるのでシングルの方も多く住んでいます。
そんな2DKの2室をつなげて広いLDKとし、もう1室の和室は洋室に変更して今風の使い方ができるようにリフォームしました。
このお部屋はさらに、浴槽・洗面化粧台・キッチン・エアコン・モニターホン・収納建具なども新しく交換しましたので費用はかかっていますが、賃料は大きく変わっていません。
「リフォームしたんだから」と思いますが、総社市内の賃料相場を考えるとアップ額よりも賃料総額の上限が決まってくるので、現状維持か少しのアップ程度が限度になってきます。
このアパートでは、過去に2室同じようなリフォームを行い、いずれもターゲットとしたシングルの方にご入居いただきました。
広く万人受けするお部屋よりも、今後はターゲットを絞ったり明確なコンセプトを持ったお部屋作りをするのが大切ではないかと思います。

住まいるステーション 西日本開発株式会社
岡山県総社市中央1-6-27
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【賃貸管理】入居者の属性

先日来、様々なメディアで報道されている座間の事件。
賃貸アパートオーナーならずとも気になるニュースですね。
オーナーの方は収入面でもそうですが、入居者が快適に長く住んでいただくためにどんな方が申込されるのか気になると思います。
お部屋探しの方は築年数や設備、家賃など希望に叶うお部屋を探されますが、どんなにキレイで設備がよくて安くて快適でも、賃貸アパートは他の方との共同生活になるわけですから少なくとも隣や上下階の方がどのような方なのか気になると思います。
当然、それを一番間近で見ているのが仲介する不動産屋です。
しかし実際にはオーナーや管理会社は空室を埋めることが最優先になり、仲介する不動産屋も手数料やインセンティブなどが頭にあるため、申込者の属性については書類上に記載された属性以外のことは見えなくなってきていると思います。
お部屋探しの方も新しさや設備や賃料などに目が行き、そこに住み始めてからのことは後回しになっているように感じます。
結果、入居後に様々なトラブルが起きたり、今回のような騒動になったりする可能性が増えてきます。
お部屋探しの方も意識してないと思いますが、本来不動産屋は不動産屋に入った時からその方がどんな感じの方なのか、書類だけではわからないところも見ようとしています。
だからと言って身構えたり飾り立てる必要はありませんが(普段通りで大丈夫です)、直接仲介依頼を受けたオーナーや管理会社の事も考えながらお話を伺い、双方にとっていい契約になるよう対応しています。

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岡山県総社市中央1-6-27
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【賃貸管理】賃貸リフォーム中です

賃貸リフォームは物件の価値を向上させる目的で行われていますが、最近では間取や設備全てを一新する「リノベーション」も行われているので、設備交換や壁や床の貼り替え程度では賃料を現状維持させるのが精いっぱいのところではないでしょうか。
今当社では築年数の経過した2DK賃貸アパートの1室を、和室を洋室に変更するとともに、ダイニングキッチンと接する洋室をつなげてLDK化するという、リノベーションまではいきませんが一歩踏み込んだリフォームを行っています。
十数年前までは2DKや3DKの間取りが多くありましたが、LDKの広い空間が人気となり新築や築浅の賃貸アパートでは1LDKや2LDKが中心となっています。
1LDKへのリフォームは、賃料抑えめでちょっと広い部屋をお探しの単身者がメインターゲットとなります。その次に若いカップルや母子・父子家庭の世帯になります。
このように、流行り廃りを考えつつ、ただ新しくするだけではない、需要に合わせたリフォームが必要になってきていると思います。

【賃貸管理】収支はしっかりと

賃貸住宅経営で最初に気になるところは「収支」だと思います。
土地を所有しているとはいえ、賃貸住宅の建築には費用が掛かりますしそのためには借入もする必要があるでしょう。
支払いは毎月ですので収入がそれを上回ってなければいけません。
「一括借上」いわゆる「サブリース」は、管理会社が賃貸住宅を全部借り、転貸借することで成立します。
例えば1棟4戸。
1戸当たりの賃料が10万円と設定した場合、借上げ賃料は9万円くらいでしょうか。そこから管理料が引かれるのと修繕積立があるので、実質8万円くらいになるかと思います。
となれば毎月のローン返済額は15万円くらいだと思いますので計算上経営は成り立っていることになります。
しかし、その収益から固定資産税や修繕費、保険料、退去後のリフォーム費用などを支出しなければいけません。10年もすれば外壁塗装も必要になりますしエアコンなどの交換時期もやってきます。これらはサブリースとはいえ実費です。
さらに、賃料は年々下落します。1年で約1%下落すると考えれば10年で10%、先ほどの例で賃料9万円だと9千円も下落します。
さて、初期の収支計画と比較してどうなっているでしょうか。
総社市の賃貸市場を見ていると、供給過剰になってきているのでは?と思えるほどです。
最初は「新築だから」で競合も少なく満室になるかもしれません。
しかしそのあとは、築3年も5年も大差ありません。ということは競合がいきなり増大するということです。年間200戸近く供給されていると考えると、5年後は1000戸前後、競合相手が新築時の5倍になります。
「賃貸住宅を建てる」といった選択肢は有りだと思いますが、市場の動向や社会情勢の推移を踏まえ、シビアな目で見て考えなければ自分だけでなく次世代にも負担を強いることにもなりかねませんので注意が必要です。

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