【法律】改正民法が可決成立

5月26日、改正民法が可決成立しました。
民法制定以来の改正だそうです。
この改正民法は、不動産取引においても大きな影響があります。
明文化されただけで実務上はすでに行われているものもありますが、今後は契約内容を見直す必要があるものもあります。
例えば、明文化された大きなものは「敷金」です。
「敷金とは何か」が定義づけられ、その返還義務が明記されています。
当たり前ですが、敷金は賃料等の担保としての預り金であり、退去時には返還するものです。
また、賃借人の故意過失による損傷の修繕義務も明記されます。
すでに当社の現場では対応済ですので大きな変化はありませんが、今後違反した場合は「契約違反」に加え「法律違反」になってしまいますね。
追加され今後対応が必要になってくる大きなものは個人根保証契約、いわゆる「連帯保証人」についてです。
これまで連帯保証人は、賃借人の賃料未払いなどに対して入居者と連帯して責任があることは明らかでしたが、この改正民法ではその保証する範囲「極度額」を定めることとなっています。
「連帯保証人は保証する」から「連帯保証人は○百万円までの範囲で保証する」となります。
これは非常に大きな改正部分です。

その他にも、特に賃貸借契約に関する改正部分はありますが、「敷金」「修繕義務」「連帯保証人」については、賃貸住宅のオーナーである賃貸人もしっかりと理解しておくことが必要です。

改正民法が施行されるのは少し先ですが、すぐに対応できるよう準備しておきましょう。


住まいるステーション 西日本開発株式会社
総社市中央1-6-27
http://www.nishinihon-kaihatsu.co.jp/

【業界】おとり広告に注意

今はスマホで不動産を探す時代です。
ひと昔前のように不動産屋を何件も回って見学する時代ではなくなりました。
当社も大手ポータルサイト(SUUMO や HOME’S など)に掲載していますが、ものすごい数の不動産情報がありますね。同じ物件が何社からも掲載されていて、探す方は大変じゃないかと思います。
そんな時は当社のサイトでお探しいただければ幸いです(と宣伝してみる)。

その不動産情報、中には「おとり広告」と言われるものも残念ながらあります。
「おとり広告」は、実際にはない不動産情報を掲載しているもの、実際にはあるけれど募集してないもの、実際にはあるものの条件等が異なるもの、などが挙げられます。

これは宅地建物取引業法第32条、不動産の表示に関する公正競争規約第21条に違反します。罰則もあり、業務停止となるケースもあります。
とはいえ、集客目的が過ぎておとり広告がなくなる気配がないのが悲しい現状です。
大変申し訳なく思います。

当社では、不動産の募集停止を確認した時点で、掲載終了の手続きをしています。ただし、それが削除されるまで多少のタイムラグがあります。その点はご理解いただければと思います。
万が一、掲載終了依頼した直後にお問い合わせいただいたときは、お詫びをした上で再度お客様ご自身でお探しいただくことをお願いしています(依頼があればお探しいたします)。

「おとり広告」を見つけたときは、各サイトに連絡し対応してもらってください。
よろしくお願いいたします。


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【賃貸管理】リフォームの方向性

当社で募集中の賃貸アパートの中にも、リフォーム済賃貸アパートがあります。

リフォーム済賃貸アパートにも2種類あります。
ひとつは退去後の原状回復と共に壁紙や床などを直す「原状回復リフォーム」タイプ。
もうひとつは、築年数が経過して間取りやデザイン等が古くなってきて今風に変える「デザインリフォーム」タイプ。

当社が管理している賃貸アパートでは、状況に応じて後者の「デザインリフォーム」を行っています。

リフォーム アーブルヴェール201705

住宅もそうですが賃貸アパートにも流行があって、そのままの状態だと15年くらいでデザインの古さは隠せなくなってきます。

最近は壁紙も床材も様々なものが出てきているので迷いますが、そのアパートが持つ雰囲気と最近のトレンドをうまく取り入れて行けば、同年代の賃貸アパートよりも選ばれる確率は高くなります。

リフォーム リヴィエールAKI2

賃貸住宅の設備だけでなく、さまざまなトレンドを常に意識しておくことが賃貸住宅経営にも必要になってきています。


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【コンサル】成年後見制度は対象者の財産を守るためのもの

「成年後見制度」は、さまざまなメディアでも紹介されていますしセミナーが開かれたりと認知度が上がってきています。

例えばご両親が認知症になられているご家族。何らかの理由で「親の持っている不動産を売りたい」と希望しているとします。
でもその不動産の所有者が認知症にかかっている場合、本人の意思確認ができないので契約行為ができないので、いくらご家族が望んでも売却はできないことになります。

そこで「成年後見制度」ですが、この制度は対象の方の財産を守るための制度なので、医療費や生活費等、対象の方のためでなければ売却や預貯金の引き出しなどは許可が下りません。
なので家族とはいえ理由なく不動産を売却できませんし、対象者以外がお金がいる状況になっても対象者の口座から引き出すことはできません。

成年後見制度は、制度を利用したからといって家族が自由に契約したり利用したりできるものではない、ということを理解しておいてください。

まずは話を聞いてみたい、という方は当社のコンサルタントにご相談ください。
実際に制度の利用をお考えの方は、お近くの司法書士にご相談ください。当社でも司法書士のご紹介をいたします。

あわせて法務省の「成年後見制度」のページをご覧ください >>


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【会社】宅建免許の更新

4月23日付けで、宅地建物取引業の免許が更新となりました。
番号が(11)になりました。
当社の設立が1979年ですので、この更新で38年目に入ります。
長い間、総社市で不動産業を続けられるのも、当社で仲介させていただいたお客様、賃貸住宅のオーナー様、住宅会社様、管理会社様などなど、多くの方に支えられてきたおかげです。
本当にありがとうございます。

不動産業界は、少子高齢化や人口減少など先行きがどんより曇り空のような様相を呈しています。総社市は人口増加や企業出店などまだ明るい材料がありますが、どこで成長が止まるかわかりません。それに総社市内では宅建業者の数も増えてきています。

そんな中、今後どのような不動産店にしていくかは大きな課題です。
当社はただ仲介するだけではなく、不動産に関わる方々に誠実に丁寧に接し、時に厳しくなることもありますが、「相談するなら住まいるステーションへ」とお立ち寄りいただける不動産店になりたいと考えています。

これからもどうぞよろしくお願いいたします。


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