【賃貸管理】入居者の属性

先日来、様々なメディアで報道されている座間の事件。
賃貸アパートオーナーならずとも気になるニュースですね。
オーナーの方は収入面でもそうですが、入居者が快適に長く住んでいただくためにどんな方が申込されるのか気になると思います。
お部屋探しの方は築年数や設備、家賃など希望に叶うお部屋を探されますが、どんなにキレイで設備がよくて安くて快適でも、賃貸アパートは他の方との共同生活になるわけですから少なくとも隣や上下階の方がどのような方なのか気になると思います。
当然、それを一番間近で見ているのが仲介する不動産屋です。
しかし実際にはオーナーや管理会社は空室を埋めることが最優先になり、仲介する不動産屋も手数料やインセンティブなどが頭にあるため、申込者の属性については書類上に記載された属性以外のことは見えなくなってきていると思います。
お部屋探しの方も新しさや設備や賃料などに目が行き、そこに住み始めてからのことは後回しになっているように感じます。
結果、入居後に様々なトラブルが起きたり、今回のような騒動になったりする可能性が増えてきます。
お部屋探しの方も意識してないと思いますが、本来不動産屋は不動産屋に入った時からその方がどんな感じの方なのか、書類だけではわからないところも見ようとしています。
だからと言って身構えたり飾り立てる必要はありませんが(普段通りで大丈夫です)、直接仲介依頼を受けたオーナーや管理会社の事も考えながらお話を伺い、双方にとっていい契約になるよう対応しています。

住まいるステーション 西日本開発株式会社
岡山県総社市中央1-6-27
http://www.nishinihon-kaihatsu.co.jp/

【入居者向け】退去時の残置物

お引越しをするとき「これ、もう古いから持っていかない」「新しいの買うからいらない」といった持ち物があると思います。
新居では新しいものを置いて気分を一新したいですよね。
だからといって、それをアパートに置いて出てはいけません。中には「便利だから」「まだ使えるから」といったものもあるかと思いますが、冷たい言い方ですがそれらは大家さんや次の入居者には関係のないことです。
ご自身も、次の入居先に前の人のものが残ってたら嫌じゃないですか?
退去時には、ご自身のものは何も残してない状態で引き渡すことになっています。まだ使えそうなものや便利そうなものがあれば、友人知人に譲るかリサイクルショップに引き取ってもらうといった方法があります。
それでも引き取り先がなければ、ゴミの日を確認し忘れずに処分してください。忘れると引越しの荷物として持って行くことになります。
よく忘れられているのが入居者で契約したインターネット配線関係です。
手続きを忘れてたり、引取り業者の都合で退去日に間に合わなかったりするケースがありますので、退去が決まったら早めに連絡し退去日までに撤去してもらってください。
立つ鳥跡を濁さず、気持ちよく新生活を送ってくださいね。

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【賃貸管理】賃貸リフォーム中です

賃貸リフォームは物件の価値を向上させる目的で行われていますが、最近では間取や設備全てを一新する「リノベーション」も行われているので、設備交換や壁や床の貼り替え程度では賃料を現状維持させるのが精いっぱいのところではないでしょうか。
今当社では築年数の経過した2DK賃貸アパートの1室を、和室を洋室に変更するとともに、ダイニングキッチンと接する洋室をつなげてLDK化するという、リノベーションまではいきませんが一歩踏み込んだリフォームを行っています。
十数年前までは2DKや3DKの間取りが多くありましたが、LDKの広い空間が人気となり新築や築浅の賃貸アパートでは1LDKや2LDKが中心となっています。
1LDKへのリフォームは、賃料抑えめでちょっと広い部屋をお探しの単身者がメインターゲットとなります。その次に若いカップルや母子・父子家庭の世帯になります。
このように、流行り廃りを考えつつ、ただ新しくするだけではない、需要に合わせたリフォームが必要になってきていると思います。

【賃貸管理】収支はしっかりと

賃貸住宅経営で最初に気になるところは「収支」だと思います。
土地を所有しているとはいえ、賃貸住宅の建築には費用が掛かりますしそのためには借入もする必要があるでしょう。
支払いは毎月ですので収入がそれを上回ってなければいけません。
「一括借上」いわゆる「サブリース」は、管理会社が賃貸住宅を全部借り、転貸借することで成立します。
例えば1棟4戸。
1戸当たりの賃料が10万円と設定した場合、借上げ賃料は9万円くらいでしょうか。そこから管理料が引かれるのと修繕積立があるので、実質8万円くらいになるかと思います。
となれば毎月のローン返済額は15万円くらいだと思いますので計算上経営は成り立っていることになります。
しかし、その収益から固定資産税や修繕費、保険料、退去後のリフォーム費用などを支出しなければいけません。10年もすれば外壁塗装も必要になりますしエアコンなどの交換時期もやってきます。これらはサブリースとはいえ実費です。
さらに、賃料は年々下落します。1年で約1%下落すると考えれば10年で10%、先ほどの例で賃料9万円だと9千円も下落します。
さて、初期の収支計画と比較してどうなっているでしょうか。
総社市の賃貸市場を見ていると、供給過剰になってきているのでは?と思えるほどです。
最初は「新築だから」で競合も少なく満室になるかもしれません。
しかしそのあとは、築3年も5年も大差ありません。ということは競合がいきなり増大するということです。年間200戸近く供給されていると考えると、5年後は1000戸前後、競合相手が新築時の5倍になります。
「賃貸住宅を建てる」といった選択肢は有りだと思いますが、市場の動向や社会情勢の推移を踏まえ、シビアな目で見て考えなければ自分だけでなく次世代にも負担を強いることにもなりかねませんので注意が必要です。

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【賃貸管理】「賃貸住宅の住環境向上セミナー2017」開催

10月7日、当社が加盟する公益財団法人日本賃貸住宅管理協会(以下、日菅協)中国支部が主催する「賃貸住宅の住環境向上セミナー」が開催されました。
当日は賃貸アパートのオーナー様や関係各社の方104名が参加され、セーフティネット制度や賃貸マーケット事情、将来の市場についてなどなど内容を凝縮したセミナーとなりました。
特にリクルート住まいカンパニーの池本氏の講演は、賃貸市場の状況や需要など、データを基にわかりやすく説明してくださり、オーナー様にとってもどのような間取りや設備が人気があるのか、今後どうしたらいいのか、ヒントが得られたのではないかと思います。
来年も開催予定がありますので、今回参加できなかった方もぜひ予定を空けておいていただけたらと思います。


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