【賃貸仲介】所有者が高齢の場合の賃貸経営

賃貸経営について、賃貸人がご高齢の場合確認しておく事柄があります。
大家である賃貸人が高齢で、意思能力が認められない場合においては契約行為自体が無効になるケースがあります。
そうなれば、賃貸アパートで空室があって入居者を募集して申し込みがあっても賃貸借契約が締結できないことになり、空室のお部屋はずっと空室のまま、といった事態が想定されます。
配偶者や子どもが契約書に捺印すればいいんじゃない?と思われるかと思いますが法的にはアウトです。もしそれで入居されても、契約自体が無効であれば賃料の滞納等に対しても法的措置が取れませんし契約解除もできません。
この場合、認知症等の症状が出る前であれば信託契約を締結しておく方法や委任契約を締結しておく方法、後であれば成年後見制度を利用する方法などがあります。
その場合、賃貸住宅にかかる修理費等の支出についても親族が勝手に賃料収入を使うことができませんので、あらかじめ対策を講じておくことが必要になってきます。
各ご家庭の状況により事情が異なりますので、まずはご相談されることをおすすめします。

住まいるステーション 西日本開発株式会社
総社市中央1-6-27
http://www.nishinihon-kaihatsu.co.jp/

【賃貸管理】当社の定期借家契約

当社の管理する賃貸アパートマンションでは、一般的な「普通賃貸借契約」ではなく「定期借家契約」となっています。
定期借家契約の場合、通常賃借人に行う重要事項説明と同時に、別書面にてその内容を説明しています。当社の「定期借家契約」は一般的な「定期借家契約」とも異なります。それぞれの違いは、

■「普通賃貸借契約」「定期借家契約」「当社の定期借家契約」の違い
普通賃貸借 定期借家 当社の定期借家
契約期間は? 一般的に2年契約 一定期間(任意) 2年契約
更新は? 確認又は自動更新
一般的に2年ごと
更新手数料0~3万円(税別)
更新なし
期間満了と同時に契約終了
再契約
2年ごと
再契約手数料2万円(税別)
入居者の退去は? 1ヶ月以上前に連絡
(期間途中でも可)
途中退去不可
(違約金が発生)
1ヶ月以上前に連絡
(期間途中でも可)
大家からの退去は? 6ヶ月以上前連絡
ただし特別な事情がある場合
契約満了6ヶ月以上前連絡 6ヶ月以上前連絡

このように当社の「定期借家契約」は「普通賃貸借契約」の賃貸アパートと同じ感覚で生活していただけます。
ただし、例えば賃借人が一般常識を超えて他の賃借人の迷惑となる行為を繰り返し行ったり、当然支払うべき賃料等の支払いを故意に支払わなかったり、ゴミ屋敷のような状況で再三の注意にも改善されなかったり、など信頼関係が損なわれた場合は契約が終了となるケースがあります。
とはいえ、いい入居者さんばかりなので上記の理由で契約終了になったことはありません。こちらも安心していますし、これから住む方も大きな不安なく入居していただけるのではないかと思います。

その他、ご不明な点がありましたらお気軽にご相談・お問い合わせください。


住まいるステーション 西日本開発株式会社
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【法律】宅地建物取引業法の改正 2017

平成29年4月1日より、改正宅地建物取引業法が施行されました。
おおまかな改正点は、
1.宅建業者は供託金を供託していて、万が一取引相手に損害を与えた場合はそこから弁済を受けることができます。
今回の改正では、その取引相手から宅地建物取引業者が除かれました。同業者は自己責任ですね(第27条、第64条第8項)。
2.売買等を依頼され媒介契約を締結している場合において、申し込みがあったときは依頼者に遅滞なく報告することが盛り込まれました。
当たり前といえば当たり前のことですが、おそらくは物件の囲い込み防止ではないかと思います(第34条の二第8項)。
3.重要事項説明について、これまでは取引の相手が宅建業者の場合でも書面を交付し宅地建物取引士が説明する必要がありましたが、今回の改正では取引の相手が宅建業者の場合、書面の交付のみでよくなりました(新第35条第6項、第7項)。
4.宅建業者は従業員名簿を備えておく必要がありますが、その従業者の必須事項から住所が除かれました(第48条第3項)。
5.社団法人である宅建協会、不動産協会は、社員である宅建業者に必要な知識を身に付けさせるために体系的な研修を実施することが記載されました。士業になりましたのでより一層専門的な知識を有することが求められます(新第75条の二)。
今回の改正は「必要な知識や能力を取得し、不動産のプロと自覚して業務しましょう。」ってことでしょうか。
当たり前と言えば当たり前ですが、全てがそういった宅建業者ではないところが大変申し訳ないところです。
当社も不動産のプロとして誠実に丁寧に業務するよう、これまで以上に努力します。
では。

【コンサル】所有者が高齢の場合の不動産売却

土地売却について、所有者がご高齢の場合確認しておく事柄があります。
ご家族名義の不動産売却について相談がありますが、所有者の本人確認が必ず必要です。金融機関の窓口で振込等行う場合でもそうですし、売買契約や所有権移転登記を行う際にも必要です。
所有者がご高齢であっても意思確認さえできれば問題ありませんが、認知症などにより本人の意思確認ができない場合は契約行為自体が無効となるケースがあります。
どの程度なら大丈夫なのかは判断が難しいですが、判例によれば契約行為の直近で意思能力が認められる明らかな行為があった場合などは有効と認められた例もあります。他にも代理権授与による取引が有効になったケースもあるようです。
まずは所有者の状況を把握しておくことが必要になってきます。
事前に信託契約を締結したり成年後見制度を利用する方法もあります。
メリット・デメリットそれぞれありますが、成年後見制度を利用して保佐人や後見人などを付けた上で契約を行うことが可能になる場合があります。万が一の場合、特に急がないのであれば遺産相続後の売却もご検討ください。
 各ご家庭の状況により対策が異なりますので、まずはご相談されることをおすすめします。

【賃貸管理】原状回復について

「原状回復」は、賃貸借契約の解約の際、入居者が「借りていた元の状態に戻す」というものです。国土交通省のサイトでは
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
とあります。
最初に「建物価値の減少のうち」と書いてあるように、元の状態と言っても入居した当時のピカピカの状態に戻すのではありません。
経年劣化等を考慮した上で、
・基本的には大家だが、入居者の手入れ等が悪く(善管注意義務など)損耗毀損したもの
・入居者の使い方により、通常使用によるものとは言えないもの
が入居者の負担となります。また負担内容については賃貸借契約の「特約条項」で別に定めているケースもあります。
この特約が問題になるケースもあるのですが、基本的には「契約自由の原則」から認められるものとなっています。ただ、内容によっては消費者契約法第10条「消費者の利益を一方的に害する条項の無効」に該当するとみなされるものもあるので注意が必要です。敷金清算の場合、入居者の故意過失による消耗等がなければ
・退去後の基本ルームクリーニング
・畳の表替
・エアコンクリーニング
が特約条項により敷金から差引かれると思います(賃貸借契約の内容により異なります)。
最近では「定額清算」の賃貸借契約も増えていて、最初に一定額を支払っておけば退去時に追加が発生しないケースもあります。
しかし、それでも上記のような通常使用の範囲を超えたものに関しては実費清算になりますので注意が必要です。

契約内容により記載は様々ですが、詳しくは国土交通省のサイトをご覧ください。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて」はこちら >>