【賃貸管理】改正民法 連帯保証人の極度額

平成29年5月26日、改正民法が可決成立しました。
3年以内をめどに施行されます。

改正民法では個人根保証契約、いわゆる「連帯保証人」についても明記されていて、極度額(保証の上限額)を定めることとなりました。
これまで賃貸借契約の連帯保証人については、おそらく家賃滞納とか退去精算とか、金額的には数十万円くらいを想定して連帯保証人になってたんじゃないでしょうか。
改正民法では今までと違い具体的な金額を明示するようになりますが、どのくらいを想定されてますか?

極度額については金額の規定がないので、0円でも1000万円でも設定できます。
しかし賃料滞納や退去時の原状回復など考えると低額ではダメですし、1000万円とか高額になると連帯保証人は腰が引けますし、高額すぎて法的にも認められない場合も予想されます。
今後いくつか目安となる数字が出てくると思いますが、いずれにしても数百万円が妥当なところじゃないかといわれています。

連帯保証人になる人は万が一の場合は数百万円支払わなければならない、と考えるといくら身内だとしても簡単には署名捺印できないかもしれません。

そういった場合、保証代行会社を利用する方法があります。
これは、入居者が連帯保証人の代わりに債務を保証してくれる保証代行会社と保証委託契約を締結し賃貸借契約を締結する、といった方法です。
保証委託料は必要ですが、入居者が賃貸借契約時に連帯保証人を頼んで署名捺印をいただく手間も省けますし、身内に債務負担を強いることもありません。
大家さんにとっても不安定な連帯保証人よりも会社規模での債務保証のほうが安心感があるでしょうし、当然事前審査もあるので入居審査も兼ねることができます。

詳しい内容につきましてはご説明いたしますので、まずはお気軽にご連絡ください。


住まいるステーション 西日本開発株式会社
総社市中央1-6-27
http://www.nishinihon-kaihatsu.co.jp/

【相続支援】法定相続情報証明制度で相続手続きが簡単に

これまで相続による不動産登記の手続きには、法務局に被相続人の戸籍謄本など相続を証明する書類一式を提出する必要がありました。
また、被相続人の預貯金、保険金の請求・名義変更など、相続による必要な手続きは意外と多く、それぞれで戸籍謄本や住民票・印鑑証明などが必要で、時間も手間もかかり面倒に思うこともあったかと思います。
しかし平成29年5月29日から、各種相続手続きに利用することができる「法定相続情報証明制度」が始まり、法定相続情報一覧図の写し(登記官が認証分を付したもの)を利用することで提出書類が減りスムースに手続きが行えるようになりました。
この「法定相続情報証明制度」で法定相続情報証明を受けるために被相続人および相続人の戸籍謄本や住民票が必要ではありますが、これ以降必要な手続きの際に必要ないので簡単ですし時間的余裕も出てきます。
詳細については、司法書士事務所など専門機関にお問い合わせ下さい。

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【相続支援】相続税の基礎控除額

相続が発生すると被相続人の遺産に対して相続税がかかります。
相続税には基礎控除額があり、遺産総額が基礎控除額以下であれば相続税はかかりません。
基礎控除額=3,000万円+(600万円×法定相続人の数)
例えば、相続人が配偶者と子ども2人の場合
基礎控除額=3,000万円+(600万円×3人)=4,800万円
となり、遺産総額が4,800万円以下であれば相続税はかかりません。超えた場合はその超えた額について相続税の計算をすることとなります。
なお、被相続人の配偶者には軽減措置があり、
(1)16,000万円
(2)配偶者の法定相続分相当額
のいずれか多い金額までは相続税がかかりません。これが一般的に「配偶者には相続税がかからない」といわれるものです。
また、養子がいる場合、実子がいる場合は1人まで、実子がいない場合は2人まで、法定相続人の数に含むことができます。
また、生命保険金や死亡退職金などの非課税限度額は
500万円×法定相続人の数
となっています。

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【売却】居住用財産を譲渡した場合の特例 -所有期間10年超-

不動産を譲渡した場合、利益に対して所得税と住民税がかかります。
居住用財産を譲渡した場合には特例があり、特別控除や軽減税率の適用がある場合があります。
個人が、その年の1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合、前記事の3,000万円控除と合わせて、軽減税率の特例が受けられます。
この場合の居住用財産は、
1.現に自分が住んでいる住宅とその敷地
2.以前に自分が住んでいた住宅とその敷地で、自分の住まなくなった日から3年後の12月31日までに譲渡
3.災害などにより居住していた家が無くなった場合は、住宅が消滅しなかったならばその年の1月1日における所有期間が10年を超えている敷地
※ただし、その災害のあった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したものに限ります
となります。
軽減税率は、3,000万円控除後の譲渡所得のうち、
●6,000万円以下の部分は10%+住民税4%
●6,000万円超の部分は15%+5%
(いずれも復興特別所得税が別途かかります)
となります。
都市部では不動産評価が高いため、上記のような軽減税率の特例は大きいですが、総社市内では、居住用財産の譲渡で控除後の譲渡所得が6,000万円を超えることはほとんどないと思います。

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【売却】居住用財産を譲渡した場合の特例 -3,000万円控除-

不動産を譲渡した場合、利益に対して所得税と住民税がかかります。
居住用財産を譲渡した場合には特例があり、特別控除や軽減税率の適用がある場合があります。
居住用財産の譲渡とは、
1.現に居住している家とその敷地の譲渡
2.転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家とその敷地を譲渡
3.災害などにより居住していた家が無くなった場合は、災害のあった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までにその敷地のみを譲渡
となります。
ただ、その譲渡先が配偶者や親、子、孫、生計を一とする親族などは対象外となります。
また、特例の適用は3年に1度しか受けることができません。
一番大きいと思われるのは「3,000万円控除」です。
これは、居住用財産を譲渡して得た利益から3,000万円を控除(差引き)したものが課税対象となります。
総社市内の一般的な住宅であれば、この控除で課税対象額はゼロになり、譲渡税がかからないことになると思います。
また、この控除は相続によって取得した空き家についても使えます。
1.昭和56年5月31日以前に建築された住宅であること
2.相続開始直前においてその被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
3.耐震リフォームなどで新耐震基準を満たしたうえで売却するか、または取り壊して更地にして売却するか、のいずれか
などの要件があります。
この他にも要件はありますが、詳しくはお尋ねください。
詳細については税理士事務所や税務署など専門機関にお問い合わせ下さい。

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