【賃貸管理】賃貸リフォーム中です

賃貸リフォームは物件の価値を向上させる目的で行われていますが、最近では間取や設備全てを一新する「リノベーション」も行われているので、設備交換や壁や床の貼り替え程度では賃料を現状維持させるのが精いっぱいのところではないでしょうか。
今当社では築年数の経過した2DK賃貸アパートの1室を、和室を洋室に変更するとともに、ダイニングキッチンと接する洋室をつなげてLDK化するという、リノベーションまではいきませんが一歩踏み込んだリフォームを行っています。
十数年前までは2DKや3DKの間取りが多くありましたが、LDKの広い空間が人気となり新築や築浅の賃貸アパートでは1LDKや2LDKが中心となっています。
1LDKへのリフォームは、賃料抑えめでちょっと広い部屋をお探しの単身者がメインターゲットとなります。その次に若いカップルや母子・父子家庭の世帯になります。
このように、流行り廃りを考えつつ、ただ新しくするだけではない、需要に合わせたリフォームが必要になってきていると思います。

【賃貸管理】収支はしっかりと

賃貸住宅経営で最初に気になるところは「収支」だと思います。
土地を所有しているとはいえ、賃貸住宅の建築には費用が掛かりますしそのためには借入もする必要があるでしょう。
支払いは毎月ですので収入がそれを上回ってなければいけません。
「一括借上」いわゆる「サブリース」は、管理会社が賃貸住宅を全部借り、転貸借することで成立します。
例えば1棟4戸。
1戸当たりの賃料が10万円と設定した場合、借上げ賃料は9万円くらいでしょうか。そこから管理料が引かれるのと修繕積立があるので、実質8万円くらいになるかと思います。
となれば毎月のローン返済額は15万円くらいだと思いますので計算上経営は成り立っていることになります。
しかし、その収益から固定資産税や修繕費、保険料、退去後のリフォーム費用などを支出しなければいけません。10年もすれば外壁塗装も必要になりますしエアコンなどの交換時期もやってきます。これらはサブリースとはいえ実費です。
さらに、賃料は年々下落します。1年で約1%下落すると考えれば10年で10%、先ほどの例で賃料9万円だと9千円も下落します。
さて、初期の収支計画と比較してどうなっているでしょうか。
総社市の賃貸市場を見ていると、供給過剰になってきているのでは?と思えるほどです。
最初は「新築だから」で競合も少なく満室になるかもしれません。
しかしそのあとは、築3年も5年も大差ありません。ということは競合がいきなり増大するということです。年間200戸近く供給されていると考えると、5年後は1000戸前後、競合相手が新築時の5倍になります。
「賃貸住宅を建てる」といった選択肢は有りだと思いますが、市場の動向や社会情勢の推移を踏まえ、シビアな目で見て考えなければ自分だけでなく次世代にも負担を強いることにもなりかねませんので注意が必要です。

住まいるステーション 西日本開発株式会社
岡山県総社市中央1-6-27
http://www.nishinihon-kaihatsu.co.jp/

【賃貸管理】「住環境向上セミナー」報告

10月7日、当社が加盟する公益財団法人日本賃貸住宅管理協会(以下、日菅協)中国支部が主催する「賃貸住宅の住環境向上セミナー」が開催されました。
当日は賃貸アパートのオーナー様や関係各社の方104名が参加され、セーフティネット制度や賃貸マーケット事情、将来の市場についてなどなど内容を凝縮したセミナーとなりました。
特にリクルート住まいカンパニーの池本氏の講演は、賃貸市場の状況や需要など、データを基にわかりやすく説明してくださり、オーナー様にとってもどのような間取りや設備が人気があるのか、今後どうしたらいいのか、ヒントが得られたのではないかと思います。
来年も開催予定がありますので、今回参加できなかった方もぜひ予定を空けておいていただけたらと思います。


住まいるステーション 西日本開発株式会社
岡山県総社市中央1-6-27
http://www.nishinihon-kaihatsu.co.jp/

【賃貸管理】「住環境向上セミナー」開催します

弊社も加盟する「公益財団法人日本賃貸住宅管理協会」の岡山県支部が主催する、賃貸オーナー様向けのセミナー「賃貸住宅の住環境向上セミナー」が開催されます。
全国53都市で毎年開催されており、国土交通省、岡山県、宅建協会などに後援していただいています。
賃貸住宅に関する最新情報から、「住宅セーフティネット」「賃貸住宅への融資制度」「耐震補強」など賃貸住宅に関する重要な事項を各専門講師に講演いただきます。
今回の目玉は、弊社も利用しているリクルートの不動産ポータルサイト「SUUMO」の編集長が来岡、マーケット最新事情などをお話しいただくこととなっています。
賃貸オーナー様だけではなかなか情報収集も難しいと思います。
こういったセミナーで最近の賃貸住宅事情を知っていただき、今後の経営に役立てていただきたいと思っております。
開催場所は、岡山駅西口にある岡山コンベンションセンター。
日時は10月7日(土)13時からで、参加費は無料です。
定員があり、事前にご予約いただくようになっていますので、ご希望の方は弊社までご連絡ください。
住環境向上セミナー2017

住まいるステーション 西日本開発株式会社
総社市中央1-6-27
http://www.nishinihon-kaihatsu.co.jp/

【相続支援】相続税の計算手順

相続税の基礎控除については以前説明しましたが、今回は相続税の計算手順をご紹介します。

1.相続財産の洗い出し

2.相続財産の総額確定から控除額を差し引き、遺産総額を決定

3.法定相続人ごとの税額を計算し、相続税額を確定

4.按分

5.控除等計算し、各相続人の納付額決定

おおまかにはこのようになります。
単純に、遺産総額から税額を決定するのではなく、各相続人ごとに計算する点に注意してください。
当社では、不動産相続に関するご相談を承っています。
より具体的な税額等につきましては、税理士事務所等の専門機関にお問い合わせください。

住まいるステーション 西日本開発株式会社
総社市中央1-6-27
http://www.nishinihon-kaihatsu.co.jp/