【賃貸管理】「賃貸住宅の住環境向上セミナー2018」開催

10月20日、総社市では初の開催となった大相撲巡業が行われました。
がしかし、そちらではなく、岡山市の国際交流センターで公益財団法人日本賃貸住宅管理協会岡山県支部主催の「賃貸住宅の住環境向上セミナー」が開催されたのでそちらを。
多くの賃貸住宅オーナー様にお集まりいただき誠にありがとうございます。
今回は賃貸住宅オーナーなら知らない人はいない(と思われる)「週刊全国賃貸住宅新聞」から講師をお呼びし、最新トレンドの話題などを。
そして日管協からは、賃貸住宅に関わる行政の施策や改正民法などをお話しいただきました。
当社でも自社セミナーを開催することがありますが、外部のメジャーな方のセミナーは内容が濃く(自社セミナーを充分に補完してくれているので)、オーナー様には大変貴重な時間だったと思います。
今回参加されなかったオーナー様も、来年はぜひ聴講いただければと思います。

【お知らせ】総社市の幼稚園区の一部変更

総社市の幼稚園について、平成31年4月から一部変更が告知されています。
ひとつは区域外就園で、三須幼稚園、神在幼稚園、秦幼稚園の3つの幼稚園は、平成31年4月から区域外就園が可能となります。
定員は各2人。希望多数の場合は抽選。
見学や保護者同伴の体験入園も可能だそうです(要事前予約)。
もうひとつは幼稚園区の一部変更です。
いじりの認定こども園の開園にあわせてだと思いますが、門田と駅前一丁目がいじりの認定こども園区になります。
そして新しい地名となった駅南二丁目とそれに隣接する中央六丁目の一部が、総社南幼稚園区へと変更になります。
いずれも詳しい内容につきましては、総社市役所のこども夢づくり課へお問い合わせください。

【コンサル】空き家を利用する -賃貸住宅編-

例えば、地元から出てきて都市部に住んでいる方の実家。
空き家になったがなかなか帰れず手入れもおぼつかない、という方も多いと思います。
空き家を「賃貸住宅」として貸し出すのは資産活用面でもよさそうですし、地域の防犯・防災面でもメリットがあると思います。
しかしメリットばかりではないので、それを理解したうえで賃貸住宅として貸し出す必要があります。
貸すということは大家になる、ということです。
大家として賃貸住宅の管理責任が当然出てきます。建築当時の耐震基準に適合しているのかどうか、現状どのような状態にあるのか。
建築当時の耐震基準に適合していなければ、地震等で倒壊し入居者に被害が出た場合に損害賠償責任が発生することが予想されます。また入居中、雨漏りなど不測の事態に対応しなければいけませんし、設備のエアコンやお風呂などが故障すればその都度修理・交換が必要です。
家賃の設定も考えなければいけません。
地域の相場を踏まえつつ、建物の状態やかかる費用を考慮して適正な賃料を設定する必要があります。逆に、このくらいの賃料をもらうにはどのようにすればいいか、と考えてもいいかもしれません。
そして毎月の賃料回収をきちんと行い、遅れがあれば催促することも出てくるでしょうし、賃料収入があれば当然確定申告もしていただくこととなります。
空き家となれば建物が古いケースが多いと思います。
そのままの設備や間取りで貸すこともできますが、それでご自身が住みたいと思いますか?
そうでなければ、現在のニーズとかけ離れたところがあればリフォームの必要があるでしょうし、最低限クリーニングをしておかなければいけません。それにより賃料設定も変わってきます。
なにより総社市では、駐車スペース2台以上確保できることが前提になると思います。
最近では「DIY賃貸」と言って入居する人が好きなようにリフォームできる(大家さんの許可必要ですが)形の賃貸借契約もあります。うまくマッチすれば入居者の方にも満足いただけるのではないでしょうか。
そして毎年かかる固定資産税や都市計画税は大家負担です。
メンテナンス等にかかる費用や管理委託をするのであればその費用など、支出も頭に入れておかなければいけません。
不動産業界も様々な形態の会社が増えています。借り上げて転貸借(又貸し)するサブリースも様々で、その内容で管理会社を選ぶこともできるようになってきました。
不動産仲介会社は契約締結までの「仲介」ですので、賃貸管理を行っている会社(不動産会社)に「管理」を委託することも相談されてはいかがでしょうか。

【賃貸仲介】「めやす賃料」について

不動産ポータルサイトなどを利用していると、詳細の中に「めやす賃料」という項目があります。
めやす賃料は、
「賃料、共益費・管理費、敷引金、礼金、更新料を含み、賃料等条件改定がないものと仮定して4年間賃借した場合(定期借家の場合は契約期間)の1ヶ月当たりの金額」
と定義されています。
例えば
「賃料5万円、共益費2千円、礼金1ヶ月、更新料なし」の場合
( ( 5万円 + 2千円 ) × 48ヶ月 + 5万円 ) ÷ 48ヶ月 = 5.3041万円/月「賃料5万円、共益費2千円、礼金0ヶ月、更新料なし」だと
( ( 5万円 + 2千円 ) × 48ヶ月 + 0万円 + 0万円 ) ÷ 48ヶ月 = 5.2万円/月「賃料5万円、共益費2千円、礼金1ヶ月、更新料なし、フリーレント1ヶ月」だと
( ( 5万円 + 2千円 ) × 48ヶ月 + 5万円 + 0万円 ー 5万円 ) ÷ 48ヶ月 = 5.2万円/月となります。
最近は「ルームクリーニング費」などを最初にいただくので、
「賃料5万円、共益費2千円、礼金0ヶ月、更新料なし、ルームクリーニング費5.4万円」だと
( ( 5万円 + 2千円 ) × 48ヶ月 + 0万円 + 0万円 + 5.4万円 ) ÷ 48ヶ月 = 5.3125万円/月となります。

当社の管理するアパートは定期借家契約で定額清算方式となっているので、
「賃料5万円、共益費2千円、礼金0ヶ月、更新料なし、定額清算金1.5ヶ月」の場合
( ( 5万円 + 2千円 ) × 24ヶ月 + 7.5万円 ) ÷ 24ヶ月 = 5.5125万円/月
となります。
ちょっと割高感ありますねぇ・・・。
(4年間だと5.3625万円となります)
実際には、アパートは立地も設備も間取も違うので実物を見て気にいるかどうか、になると思います。
ひとつの参考にしていただければと思います。

【賃貸管理】入居決定後、入居までにしていること

住まいるステーション西日本開発は不動産仲介会社ですが、国土交通省の「賃貸住宅管理業者登録制度」に登録している、賃貸住宅の管理会社でもあります。
管理会社として、空室が決まって「決まってよかった」とホッとしているわけではありません。
入居されるまでの間、空室期間が長ければ再度クリーニングを行う必要がありますし、現状の確認、畳の表替え、火災報知器の点検、カーテンやスリッパの撤去、などなどしておくべきことがいくつもあります。
そこで気づいたことは入居までに解決し、できない場合は事前に借主にお伝えして早期に解決できるようにしなければいけません。
入居されて快適に過ごしていただけるよう、細心の注意が必要です。
賃貸住宅の管理は、毎月の賃料回収、入居中の修理依頼や相談の対応、退去の手続きから立会いまでの入居者対応から、募集内容の検討、リフォーム提案、空室チェックなど多岐にわたります。
貸主の負担を減らし、安心して賃貸住宅の経営をしていただくことが管理会社の役割であり、また、入居者の方が快適に過ごしていただくことも管理会社の役割です。
これからは「管理」が重要になってくるかと思います。管理についての相談も承っていますので、お気軽にご相談ください(予約制となります)。