【業界】宅建協会備中支部研修会

4月24日(月)、当社が加盟する岡山県宅建協会備中支部の支部研修会が開催され、参加してきました。
場所は井原市にある市民会館。今回は司法書士の方と土地家屋調査士の方が講師として、少額訴訟・明け渡し訴訟・強制執行についてと、測量・境界などについての2本立て。

不動産業界における少額訴訟については、賃貸借契約において敷金や滞納賃料の問題がよく取り上げられます。当社ではあまり例がないですが、退去時の敷金清算に関してはまだまだ問題になることがあるようです。
明け渡し等については賃貸人にとって負担の大きいことになりますが、日頃の賃借人との付き合い方一つでも変わってきますので、普段から意識しておくことが回避できる方法のひとつだと思います。
境界については神経を使うところです。
これも測量技術が上がり正確な測量ができるようになったことで、昔の境界とはずれが生じてたりすることもあります。そのずれを許容できるかどうかが円滑に行えるかどうかの境目ですね。
宅建業者は、加盟協会の研修会等を知識の向上に努めています。不動産屋で優良会員ステッカーとか見たことないですか?参加した業者には交付されています。
そういったところも不動産屋選びのひとつの基準にしていただければと思います。

【賃貸】積水ハウスの賃貸マンション見学会

総社市中央4丁目に完成した、積水ハウスシャーメゾンの賃貸マンション見学会が開催されます。
積水ハウスシャーメゾン見学会チラシ
積水ハウスの3階建賃貸マンションは重量鉄骨造。
遮音性能に優れた「シャイド55」など、長期にわたる住まいの満足度を高めた賃貸マンションです。
この3階建賃貸マンションの見学会は総社初ですので、土地活用のひとつとしてご見学されてはいかがでしょうか。4月22日(土)と23日(日)の2日間、10時から17時の開催となっています。

【賃貸】所有者が高齢の場合の賃貸経営

賃貸経営について、賃貸人がご高齢の場合確認しておく事柄があります。
大家である賃貸人が高齢で、意思能力が認められない場合においては契約行為自体が無効になるケースがあります。
そうなれば、賃貸アパートで空室があって入居者を募集して申し込みがあっても賃貸借契約が締結できないことになり、空室のお部屋はずっと空室のまま、といった事態が想定されます。
配偶者や子どもが契約書に捺印すればいいんじゃない?と思われるかと思いますが法的にはアウトです。もしそれで入居されても、契約自体が無効であれば賃料の滞納等に対しても法的措置が取れませんし契約解除もできません。
この場合、認知症等の症状が出る前であれば信託契約を締結しておく方法や委任契約を締結しておく方法、後であれば成年後見制度を利用する方法などがあります。
その場合、賃貸住宅にかかる修理費等の支出についても親族が勝手に賃料収入を使うことができませんので、あらかじめ対策を講じておくことが必要になってきます。
各ご家庭の状況により事情が異なりますので、まずはご相談されることをおすすめします。

住まいるステーション 西日本開発株式会社
総社市中央1-6-27
http://www.nishinihon-kaihatsu.co.jp/

【賃貸】当社の定期借家契約

当社の管理する賃貸アパートマンションでは、一般的な「普通賃貸借契約」ではなく「定期借家契約」となっています。
定期借家契約の場合、通常賃借人に行う重要事項説明と同時に、別書面にてその内容を説明しています。

当社の「定期借家契約」は一般的な「定期借家契約」とも異なります。それぞれの違いは、

■「普通賃貸借契約」「定期借家契約」「当社の定期借家契約」の違い
普通賃貸借 定期借家 当社の定期借家
契約期間は? 一般的に2年契約 一定期間(任意) 2年契約
更新は? 確認又は自動更新
一般的に2年ごと
更新手数料0~3万円(税別)
更新なし
期間満了と同時に契約終了
再契約
2年ごと
再契約手数料2万円(税別)
入居者の退去は? 1ヶ月以上前に連絡
(期間途中でも可)
途中退去不可
(違約金が発生)
1ヶ月以上前に連絡
(期間途中でも可)
大家からの退去は? 6ヶ月以上前連絡
ただし特別な事情がある場合
契約満了6ヶ月以上前連絡 6ヶ月以上前連絡

このように当社の「定期借家契約」は「普通賃貸借契約」の賃貸アパートと同じ感覚で生活していただけます。
ただし、例えば賃借人が一般常識を超えて他の賃借人の迷惑となる行為を繰り返し行ったり、当然支払うべき賃料等の支払いを故意に支払わなかったり、ゴミ屋敷のような状況で再三の注意にも改善されなかったり、など信頼関係が損なわれた場合は契約が終了となるケースがあります。
とはいえ、いい入居者さんばかりなので上記の理由で契約終了になったことはありません。こちらも安心していますし、これから住む方も大きな不安なく入居していただけるのではないかと思います。

その他、ご不明な点がありましたらお気軽にご相談・お問い合わせください。


住まいるステーション 西日本開発株式会社
総社市中央1-6-27
http://www.nishinihon-kaihatsu.co.jp/

【法律】宅地建物取引業法の改正 2017

平成29年4月1日より、改正宅地建物取引業法が施行されました。
おおまかな改正点は、
1.宅建業者は供託金を供託していて、万が一取引相手に損害を与えた場合はそこから弁済を受けることができます。
今回の改正では、その取引相手から宅地建物取引業者が除かれました。同業者は自己責任ですね(第27条、第64条第8項)。
2.売買等を依頼され媒介契約を締結している場合において、申し込みがあったときは依頼者に遅滞なく報告することが盛り込まれました。
当たり前といえば当たり前のことですが、おそらくは物件の囲い込み防止ではないかと思います(第34条の二第8項)。
3.重要事項説明について、これまでは取引の相手が宅建業者の場合でも書面を交付し宅地建物取引士が説明する必要がありましたが、今回の改正では取引の相手が宅建業者の場合、書面の交付のみでよくなりました(新第35条第6項、第7項)。
4.宅建業者は従業員名簿を備えておく必要がありますが、その従業者の必須事項から住所が除かれました(第48条第3項)。
5.社団法人である宅建協会、不動産協会は、社員である宅建業者に必要な知識を身に付けさせるために体系的な研修を実施することが記載されました。士業になりましたのでより一層専門的な知識を有することが求められます(新第75条の二)。
今回の改正は「必要な知識や能力を取得し、不動産のプロと自覚して業務しましょう。」ってことでしょうか。
当たり前と言えば当たり前ですが、全てがそういった宅建業者ではないところが大変申し訳ないところです。
当社も不動産のプロとして誠実に丁寧に業務するよう、これまで以上に努力します。
では。