【賃貸】原状回復について

「原状回復」は、賃貸借契約の解約の際、入居者が「借りていた元の状態に戻す」というものです。国土交通省のサイトでは
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
とあります。
最初に「建物価値の減少のうち」と書いてあるように、元の状態と言っても入居した当時のピカピカの状態に戻すのではありません。
経年劣化等を考慮した上で、
・基本的には大家だが、入居者の手入れ等が悪く(善管注意義務など)損耗毀損したもの
・入居者の使い方により、通常使用によるものとは言えないもの
が入居者の負担となります。また負担内容については賃貸借契約の「特約条項」で別に定めているケースもあります。
この特約が問題になるケースもあるのですが、基本的には「契約自由の原則」から認められるものとなっています。ただ、内容によっては消費者契約法第10条「消費者の利益を一方的に害する条項の無効」に該当するとみなされるものもあるので注意が必要です。

敷金清算の場合、入居者の故意過失による消耗等がなければ
・退去後の基本ルームクリーニング
・畳の表替
・エアコンクリーニング
が特約条項により敷金から差引かれると思います(賃貸借契約の内容により異なります)。
最近では「定額清算」の賃貸借契約も増えていて、最初に一定額を支払っておけば退去時に追加が発生しないケースもあります。
しかし、それでも上記のような通常使用の範囲を超えたものに関しては実費清算になりますので注意が必要です。

契約内容により記載は様々ですが、詳しくは国土交通省のサイトをご覧ください。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて」はこちら >>

【賃貸】サブリース訴訟

先日、レオパレス21のオーナーの「LPオーナーの会」が、新築当初から10年間は家賃を変えずに支払うといった契約を結んだにもかかわらず減額された、として訴訟を起こしたニュースがありました。

「サブリース」ですが、アパートを建てたオーナーさんから管理会社等が全部を一括で借り、管理会社等が一般の人に貸す、といった方法(転貸)です。
この方法だと借主と契約を結ぶ貸主は管理会社等になるので、オーナーさんは空室の有無を気にしなくてもよく、さらに空室の有無に関係なく一定額の賃料が入ってきます。
また実際の入居者に対して滞納の催促等もしなくていいですし、修理等の対応も直接しなくてもいいメリットがあります。

ただ満額賃料が入ってくるわけではありません。
まず、管理会社等が一括で借り上げて転貸する(一般の人に貸す)ので、オーナーさんの受け取る1室あたりの賃料は募集賃料の8割から9割くらいになり、それに併せて管理料が発生します。
また、空室発生時に1~数ヶ月の賃料支払い免除項目があります。
基本的に持ち主であることは変わりないため、原状回復以外の修理やリフォームなどの費用負担は変わらずあります。

今回のように借主が大手管理会社のケースになりますが、減額請求があった場合非常に断りにくい状況になる方が多いです。
借主は大手で賃貸のプロなのに契約上オーナーの対場の方が弱いとみなされ、過去の判例では家賃減額に応じなかったオーナーが負けて減額されたケースもあります。また、サブリース契約を解除したら入居者が全員退去して全室空室になった、なんて話もありました。

サブリース自体は経営方法として有りだと思いますが、最近ではサブリースを前提にした賃貸経営の提案や、金融機関が融資の際に条件として提示することもあるので、ちょっとどうなのかな?と思うこともありますが。

今回のケースでは契約上「10年間は固定」と言ったような記載があれば大家さん側に有利だと思います。
サブリースは「何もしなくていいので安心」「賃料保証があるから安心」なわけではないので、契約書にサインする前にしっかり内容を確認しわからないところや実際の流れなど明確にしておくことが大切です。

地元不動産会社はセカンドオピニオン的な使い方もできますので、お気軽にご相談ください。

【相続支援】相続対策の必要性

当社では、不動産の相続に関する相談も承っています。
実は統計によると、相続する財産の半数が「不動産」なんです。

「うちは自宅しかないから」「田んぼなんて安いし」と思ってる方が多いと思いますが、その不動産が「相続」を「争続」にしている可能性があります。ちなみに相続税の基礎控除は「3,000万円+法定相続人の数×600万円」となっています。
この計算以下の場合は相続税がかかりません。
相続が発生して相続人で遺産を分けることを「遺産分割」といいますが、司法統計年表による家庭裁判所の遺産分割事件数は、平成24年で11,737件、平成27年度には12,615件に上っています。
要するに、それだけ揉めてるってことです。

例えば遺産として自宅と現金がある場合。
住んでいるのは親だけで、子は独立してそれぞれの世帯を持っているとして、既に家を持っていたり遠方に行って戻ってくる予定がなかったりすると、自宅を相続するより現金を相続する方が都合がよく、じゃぁ自宅をどうするのかといった問題が上がってきます。
また、自宅と現金で比較すると自宅の方が評価が高いんだから差額をどうするか(その逆もあり)、売却できない場合は空き家となりその管理をどうするか、などなど仲のよかった家族同士でも揉め事になる可能性は十分にあります。

資産をお持ちの方の多くは、すでに相続税対策を踏まえた相続対策をされています。
そうでない方も、家族同士で争わせないために事前に相続対策されることをおすすめします。

【法律】大家さんのマイナンバー

大家さんにとっても大事なマイナンバーについて。
2016年1月よりマイナンバーの運用が開始されました。
マイナンバーは個人情報です。簡単にやり取りしないようにしましょう。
アパートの大家さんは、借主が法人の場合マイナンバーの提供が必要になります。
法人は、税金の支払調書にその方のマイナンバーを記載する必要があります。賃料を支払っている先が大家さんなので、法人は大家さんのマイナンバーを取得する必要があります。
マイナンバー情報の取得には本人確認が必要です。
法人は「番号が正しいか」「提出したのが本人か」を確認する義務があります。
また法人は、取得したマイナンバーを目的外には使えません。そして漏えいには罰則があります。
大家さんは提供する際に、利用目的や保管方法等を記載した書類や誓約書をもらうのがいいでしょう。その他、不動産を売却した相手方が法人の場合にも必要になります。

マイナンバーは「社会保障」「税」「災害対策」の分野から利用開始されます。将来的には医療分野や金融分野での利用も視野に入れられています。
制度は法律で決められているので従わなければいけませんが、悪用されるリスクもありますのでしっかりと理解し厳重に取り扱うことが大切です。
不動産業はさまざまな法律が絡んでくるので対応が多岐にわたります。ご不明な点はご相談ください。

【賃貸】賃貸住宅管理業者登録制度

「賃貸住宅管理業者登録制度」をご存知でしょうか。
当社も登録しています。
この制度は、賃貸住宅の管理業務の適正化を目的に、賃貸住宅管理業務に一定のルールを設け、貸主と借主の利益を保護する目的で、国土交通省により創設されました。
お部屋探しは物件の善し悪しだけでなく、管理会社の選択も今後は必要になってくると思われます。

大家さんがご自身で管理されていると、賃料回収や修理、入居者対応、原状回復など問題になることもあると思います。法律も新しくなり、その数も多岐にわたりますので常に最新の知識を入れていかなければいけません。
また、賃貸アパートにも流行がありますので流行り廃りも見ておかなければいけません。

当社は賃貸住宅管理業者登録をすることにより、法律に従い、最近の動向を注視しながら誠実で適切な賃貸管理を心掛けています。
また当社の管理する賃貸アパートマンションは、敷金礼金のない「定額清算金」制度を採用し、退去時にかかるであろう清算費用を一定額として最初にいただく形をとっていて、その分初期費用を抑えているので大家さんにとっても入居者にとってもメリットのある制度となっています。

今後の賃貸アパート経営についてお考えでしたら、ぜひ一度ご相談いただけたらと思います。