【法律】改正民法が可決成立

5月26日、改正民法が可決成立しました。
民法制定以来の改正だそうです。
この改正民法は、不動産取引においても大きな影響があります。
明文化されただけで実務上はすでに行われているものもありますが、今後は契約内容を見直す必要があるものもあります。
例えば、明文化された大きなものは「敷金」です。
「敷金とは何か」が定義づけられ、その返還義務が明記されています。
当たり前ですが、敷金は賃料等の担保としての預り金であり、退去時には返還するものです。
また、賃借人の故意過失による損傷の修繕義務も明記されます。
すでに当社の現場では対応済ですので大きな変化はありませんが、今後違反した場合は「契約違反」に加え「法律違反」になってしまいますね。
追加され今後対応が必要になってくる大きなものは個人根保証契約、いわゆる「連帯保証人」についてです。
これまで連帯保証人は、賃借人の賃料未払いなどに対して入居者と連帯して責任があることは明らかでしたが、この改正民法ではその保証する範囲「極度額」を定めることとなっています。
「連帯保証人は保証する」から「連帯保証人は○百万円までの範囲で保証する」となります。
これは非常に大きな改正部分です。

その他にも、特に賃貸借契約に関する改正部分はありますが、「敷金」「修繕義務」「連帯保証人」については、賃貸住宅のオーナーである賃貸人もしっかりと理解しておくことが必要です。

改正民法が施行されるのは少し先ですが、すぐに対応できるよう準備しておきましょう。

【賃貸】リフォームの方向性

当社で募集中の賃貸アパートの中にも、リフォーム済賃貸アパートがあります。

リフォーム済賃貸アパートにも2種類あります。
ひとつは退去後の原状回復と共に壁紙や床などを直す「原状回復リフォーム」タイプ。
もうひとつは、築年数が経過して間取りやデザイン等が古くなってきて今風に変える「デザインリフォーム」タイプ。

当社が管理している賃貸アパートでは、状況に応じて後者の「デザインリフォーム」を行っています。

リフォーム アーブルヴェール201705

住宅もそうですが賃貸アパートにも流行があって、そのままの状態だと15年くらいでデザインの古さは隠せなくなってきます。

最近は壁紙も床材も様々なものが出てきているので迷いますが、そのアパートが持つ雰囲気と最近のトレンドをうまく取り入れて行けば、同年代の賃貸アパートよりも選ばれる確率は高くなります。

リフォーム リヴィエールAKI2

賃貸住宅の設備だけでなく、さまざまなトレンドを常に意識しておくことが賃貸住宅経営にも必要になってきています。

【賃貸】所有者が高齢の場合の賃貸経営

賃貸経営について、賃貸人がご高齢の場合確認しておく事柄があります。
大家である賃貸人が高齢で、意思能力が認められない場合においては契約行為自体が無効になるケースがあります。
そうなれば、賃貸アパートで空室があって入居者を募集して申し込みがあっても賃貸借契約が締結できないことになり、空室のお部屋はずっと空室のまま、といった事態が想定されます。
配偶者や子どもが契約書に捺印すればいいんじゃない?と思われるかと思いますが法的にはアウトです。もしそれで入居されても、契約自体が無効であれば賃料の滞納等に対しても法的措置が取れませんし契約解除もできません。
この場合、認知症等の症状が出る前であれば信託契約を締結しておく方法や委任契約を締結しておく方法、後であれば成年後見制度を利用する方法などがあります。
その場合、賃貸住宅にかかる修理費等の支出についても親族が勝手に賃料収入を使うことができませんので、あらかじめ対策を講じておくことが必要になってきます。
各ご家庭の状況により事情が異なりますので、まずはご相談されることをおすすめします。

【賃貸】当社の定期借家契約

当社の管理する賃貸アパートマンションでは、一般的な「普通賃貸借契約」ではなく「定期借家契約」となっています。
定期借家契約の場合、通常賃借人に行う重要事項説明と同時に、別書面にてその内容を説明しています。

当社の「定期借家契約」は一般的な「定期借家契約」とも異なります。それぞれの違いは、

■「普通賃貸借契約」「定期借家契約」「当社の定期借家契約」の違い
普通賃貸借 定期借家 当社の定期借家
契約期間は? 一般的に2年契約 一定期間(任意) 2年契約
更新は? 確認又は自動更新
一般的に2年ごと
更新手数料0~3万円(税別)
更新なし
期間満了と同時に契約終了
再契約
2年ごと
再契約手数料2万円(税別)
入居者の退去は? 1ヶ月以上前に連絡
(期間途中でも可)
途中退去不可
(違約金が発生)
1ヶ月以上前に連絡
(期間途中でも可)
大家からの退去は? 6ヶ月以上前連絡
ただし特別な事情がある場合
契約満了6ヶ月以上前連絡 6ヶ月以上前連絡

このように当社の「定期借家契約」は「普通賃貸借契約」の賃貸アパートと同じ感覚で生活していただけます。
ただし、例えば賃借人が一般常識を超えて他の賃借人の迷惑となる行為を繰り返し行ったり、当然支払うべき賃料等の支払いを故意に支払わなかったり、ゴミ屋敷のような状況で再三の注意にも改善されなかったり、など信頼関係が損なわれた場合は契約が終了となるケースがあります。
とはいえ、いい入居者さんばかりなので上記の理由で契約終了になったことはありません。こちらも安心していますし、これから住む方も大きな不安なく入居していただけるのではないかと思います。

その他、ご不明な点がありましたらお気軽にご相談・お問い合わせください。

【賃貸】原状回復について

「原状回復」は、賃貸借契約の解約の際、入居者が「借りていた元の状態に戻す」というものです。国土交通省のサイトでは
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
とあります。
最初に「建物価値の減少のうち」と書いてあるように、元の状態と言っても入居した当時のピカピカの状態に戻すのではありません。
経年劣化等を考慮した上で、
・基本的には大家だが、入居者の手入れ等が悪く(善管注意義務など)損耗毀損したもの
・入居者の使い方により、通常使用によるものとは言えないもの
が入居者の負担となります。また負担内容については賃貸借契約の「特約条項」で別に定めているケースもあります。
この特約が問題になるケースもあるのですが、基本的には「契約自由の原則」から認められるものとなっています。ただ、内容によっては消費者契約法第10条「消費者の利益を一方的に害する条項の無効」に該当するとみなされるものもあるので注意が必要です。

敷金清算の場合、入居者の故意過失による消耗等がなければ
・退去後の基本ルームクリーニング
・畳の表替
・エアコンクリーニング
が特約条項により敷金から差引かれると思います(賃貸借契約の内容により異なります)。
最近では「定額清算」の賃貸借契約も増えていて、最初に一定額を支払っておけば退去時に追加が発生しないケースもあります。
しかし、それでも上記のような通常使用の範囲を超えたものに関しては実費清算になりますので注意が必要です。

契約内容により記載は様々ですが、詳しくは国土交通省のサイトをご覧ください。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインについて」はこちら >>