【賃貸管理】収支はしっかりと

賃貸住宅経営で最初に気になるところは「収支」だと思います。
土地を所有しているとはいえ、賃貸住宅の建築には費用が掛かりますしそのためには借入もする必要があるでしょう。
支払いは毎月ですので収入がそれを上回ってなければいけません。
「一括借上」いわゆる「サブリース」は、管理会社が賃貸住宅を全部借り、転貸借することで成立します。
例えば1棟4戸。
1戸当たりの賃料が10万円と設定した場合、借上げ賃料は9万円くらいでしょうか。そこから管理料が引かれるのと修繕積立があるので、実質8万円くらいになるかと思います。
となれば毎月のローン返済額は15万円くらいだと思いますので計算上経営は成り立っていることになります。
しかし、その収益から固定資産税や修繕費、保険料、退去後のリフォーム費用などを支出しなければいけません。10年もすれば外壁塗装も必要になりますしエアコンなどの交換時期もやってきます。これらはサブリースとはいえ実費です。
さらに、賃料は年々下落します。1年で約1%下落すると考えれば10年で10%、先ほどの例で賃料9万円だと9千円も下落します。
さて、初期の収支計画と比較してどうなっているでしょうか。
総社市の賃貸市場を見ていると、供給過剰になってきているのでは?と思えるほどです。
最初は「新築だから」で競合も少なく満室になるかもしれません。
しかしそのあとは、築3年も5年も大差ありません。ということは競合がいきなり増大するということです。年間200戸近く供給されていると考えると、5年後は1000戸前後、競合相手が新築時の5倍になります。
「賃貸住宅を建てる」といった選択肢は有りだと思いますが、市場の動向や社会情勢の推移を踏まえ、シビアな目で見て考えなければ自分だけでなく次世代にも負担を強いることにもなりかねませんので注意が必要です。

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岡山県総社市中央1-6-27
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【賃貸管理】「住環境向上セミナー」報告

10月7日、当社が加盟する公益財団法人日本賃貸住宅管理協会(以下、日菅協)中国支部が主催する「賃貸住宅の住環境向上セミナー」が開催されました。
当日は賃貸アパートのオーナー様や関係各社の方104名が参加され、セーフティネット制度や賃貸マーケット事情、将来の市場についてなどなど内容を凝縮したセミナーとなりました。
特にリクルート住まいカンパニーの池本氏の講演は、賃貸市場の状況や需要など、データを基にわかりやすく説明してくださり、オーナー様にとってもどのような間取りや設備が人気があるのか、今後どうしたらいいのか、ヒントが得られたのではないかと思います。
来年も開催予定がありますので、今回参加できなかった方もぜひ予定を空けておいていただけたらと思います。


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【賃貸管理】「住環境向上セミナー」開催します

弊社も加盟する「公益財団法人日本賃貸住宅管理協会」の岡山県支部が主催する、賃貸オーナー様向けのセミナー「賃貸住宅の住環境向上セミナー」が開催されます。
全国53都市で毎年開催されており、国土交通省、岡山県、宅建協会などに後援していただいています。
賃貸住宅に関する最新情報から、「住宅セーフティネット」「賃貸住宅への融資制度」「耐震補強」など賃貸住宅に関する重要な事項を各専門講師に講演いただきます。
今回の目玉は、弊社も利用しているリクルートの不動産ポータルサイト「SUUMO」の編集長が来岡、マーケット最新事情などをお話しいただくこととなっています。
賃貸オーナー様だけではなかなか情報収集も難しいと思います。
こういったセミナーで最近の賃貸住宅事情を知っていただき、今後の経営に役立てていただきたいと思っております。
開催場所は、岡山駅西口にある岡山コンベンションセンター。
日時は10月7日(土)13時からで、参加費は無料です。
定員があり、事前にご予約いただくようになっていますので、ご希望の方は弊社までご連絡ください。
住環境向上セミナー2017

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【賃貸管理】改正民法 連帯保証人の極度額

平成29年5月26日、改正民法が可決成立しました。
3年以内をめどに施行されます。

改正民法では個人根保証契約、いわゆる「連帯保証人」についても明記されていて、極度額(保証の上限額)を定めることとなりました。
これまで賃貸借契約の連帯保証人については、おそらく家賃滞納とか退去精算とか、金額的には数十万円くらいを想定して連帯保証人になってたんじゃないでしょうか。
改正民法では今までと違い具体的な金額を明示するようになりますが、どのくらいを想定されてますか?

極度額については金額の規定がないので、0円でも1000万円でも設定できます。
しかし賃料滞納や退去時の原状回復など考えると低額ではダメですし、1000万円とか高額になると連帯保証人は腰が引けますし、高額すぎて法的にも認められない場合も予想されます。
今後いくつか目安となる数字が出てくると思いますが、いずれにしても数百万円が妥当なところじゃないかといわれています。

連帯保証人になる人は万が一の場合は数百万円支払わなければならない、と考えるといくら身内だとしても簡単には署名捺印できないかもしれません。

そういった場合、保証代行会社を利用する方法があります。
これは、入居者が連帯保証人の代わりに債務を保証してくれる保証代行会社と保証委託契約を締結し賃貸借契約を締結する、といった方法です。
保証委託料は必要ですが、入居者が賃貸借契約時に連帯保証人を頼んで署名捺印をいただく手間も省けますし、身内に債務負担を強いることもありません。
大家さんにとっても不安定な連帯保証人よりも会社規模での債務保証のほうが安心感があるでしょうし、当然事前審査もあるので入居審査も兼ねることができます。

詳しい内容につきましてはご説明いたしますので、まずはお気軽にご連絡ください。


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【法律】改正民法が可決成立

5月26日、改正民法が可決成立しました。
民法制定以来の改正だそうです。
この改正民法は、不動産取引においても大きな影響があります。
明文化されただけで実務上はすでに行われているものもありますが、今後は契約内容を見直す必要があるものもあります。
例えば、明文化された大きなものは「敷金」です。
「敷金とは何か」が定義づけられ、その返還義務が明記されています。
当たり前ですが、敷金は賃料等の担保としての預り金であり、退去時には返還するものです。
また、賃借人の故意過失による損傷の修繕義務も明記されます。
すでに当社の現場では対応済ですので大きな変化はありませんが、今後違反した場合は「契約違反」に加え「法律違反」になってしまいますね。
追加され今後対応が必要になってくる大きなものは個人根保証契約、いわゆる「連帯保証人」についてです。
これまで連帯保証人は、賃借人の賃料未払いなどに対して入居者と連帯して責任があることは明らかでしたが、この改正民法ではその保証する範囲「極度額」を定めることとなっています。
「連帯保証人は保証する」から「連帯保証人は○百万円までの範囲で保証する」となります。
これは非常に大きな改正部分です。

その他にも、特に賃貸借契約に関する改正部分はありますが、「敷金」「修繕義務」「連帯保証人」については、賃貸住宅のオーナーである賃貸人もしっかりと理解しておくことが必要です。

改正民法が施行されるのは少し先ですが、すぐに対応できるよう準備しておきましょう。


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